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產(chǎn)業(yè)功能的升級離不開空間載體的支撐,。近年來，昆山開發(fā)區(qū)聚焦經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展,，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、提升產(chǎn)業(yè)能級,，加速動能轉(zhuǎn)換和空間更新,，“騰籠換鳥”盤活存量低效塊，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地增量空間的二次有效開發(fā),。

打造咖啡生豆倉儲分撥中心,，推動咖啡產(chǎn)業(yè)集群從有到強(qiáng)的過程，正是開發(fā)區(qū)激活存量土地要素,，向“低效用地”要“發(fā)展質(zhì)量”,，助力產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級的一次成功探索和嘗試。得益于此,，昆山開發(fā)區(qū)2023年咖啡生豆全口徑進(jìn)口7.99萬噸,，占全國57.48%，貨值25.38億元,，占全國57.55%,，書寫了“一顆咖啡豆”的精彩故事。

『困境』

向存量土地要“發(fā)展流量”

3月15日,，在亞太咖啡生豆分撥中心,，昆山熠果國際貿(mào)易有限公司倉庫管理人員卸貨一批剛從巴西運(yùn)來的咖啡豆。依托租用的1.8萬平方米專業(yè)存儲倉庫,，熠果3月的咖啡生豆交易量達(dá)900噸,，而此前租用的4千多平方米的紅酒倉庫不僅影響咖啡豆儲存品質(zhì)，更限制了咖啡豆的產(chǎn)量,。

生豆存儲是咖啡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán),。隨著千億級咖啡產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延展，昆山開發(fā)區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃研究,，決定在昆山綜合保稅區(qū)內(nèi)建設(shè)全國首個咖啡生豆恒溫恒濕庫,，進(jìn)一步補(bǔ)強(qiáng)咖啡生豆倉儲物流功能。

然而,，要在“寸土寸金”的開發(fā)區(qū)建成用地需求近50畝的生豆存儲倉庫,，這并不容易,。如何在幾近飽和的空間中騰挪出適用土地，成為一道亟待解決的難題,。

『破局』

“擠”出一個咖啡生豆倉儲中心

產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢在必行,。截至2022年底，昆山開發(fā)區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度已接近74%,，高于深圳,、上海等工業(yè)大市水平，產(chǎn)業(yè)用地高度依靠存量挖潛,。用地需求產(chǎn)生后,，開發(fā)區(qū)多措并舉解困局，探索出一套工業(yè)用地提質(zhì)增效由政府引導(dǎo),、市場主體操作的實(shí)現(xiàn)路徑——

針對項(xiàng)目生產(chǎn)需求，區(qū)內(nèi)多部門聯(lián)合走訪,、摸排存量用地情況,，強(qiáng)化集體會商和項(xiàng)目準(zhǔn)入，最終鎖定綜保區(qū)轄區(qū)兩家企業(yè)連接處未充分利用土地共計(jì)48.54畝作為定向產(chǎn)業(yè)功能更新地塊,。兩家企業(yè)未開發(fā)面積占比各約21%,、56.75%，低效用地通過存量煥新,，放大“1+1＞2”利用效益,。

土地轉(zhuǎn)讓這道產(chǎn)業(yè)空間“加減法”,，背后關(guān)系繁雜,、流程眾多。2022年,，經(jīng)區(qū)相關(guān)部門和企業(yè)多方磨合確認(rèn),，進(jìn)一步明確各方權(quán)益責(zé)任，在滿足原有廠區(qū)生產(chǎn)運(yùn)營所涉消防,、環(huán)保,、安全、交通等規(guī)范要求基礎(chǔ)上,，立足“結(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓+國資回購+合并宗地”模式,，推動兩家企業(yè)低效地塊重新“入庫”，最終完成相鄰地塊的分割轉(zhuǎn)讓和宗地合并,，整合形成可更新用地,。

合并宗地后,，開發(fā)區(qū)多部門接力服務(wù),，前期先行介入地塊研判,，進(jìn)行定制化規(guī)劃與設(shè)計(jì)，著手建設(shè)國內(nèi)首個專業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化恒溫恒濕庫用于咖啡生豆倉儲物流,，確保項(xiàng)目方案與存量地塊相匹配；同時,，加快并聯(lián)預(yù)審,，及時辦理地塊分割轉(zhuǎn)讓與并宗；項(xiàng)目更新后落實(shí)全生命周期監(jiān)管,，確保項(xiàng)目按期開工建設(shè),。

『成效』

全球好豆，匯聚昆山

高大寬敞的倉庫內(nèi)咖香撲鼻,，無處不在的智能化聯(lián)動系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)溫度濕度等參數(shù)全天候監(jiān)測,、實(shí)時分析、異常預(yù)警和自動調(diào)節(jié)……去年6月,，亞太咖啡生豆分撥中心一期項(xiàng)目投用,，可儲存咖啡生豆5萬噸。得知消息的熠果國際第一個簽約入駐,，去年交易量突破1.5萬噸,，拼接出一張鏈接15個國家的進(jìn)口網(wǎng)絡(luò)和以長三角為核心的全國銷售版圖。

目前,，分撥中心可滿足保稅生豆烘培量的倉儲,、物流調(diào)配需求，助力綜保區(qū)從單一的電子信息產(chǎn)業(yè)向以咖啡生豆為起點(diǎn)的貿(mào)易,、物流,、研發(fā)、生產(chǎn),、銷售“五大中心”為一體的咖啡全產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型,。