【普法·微釋法】“買頂層送露臺”？法院：這種“專屬使用權(quán)”不成立
當前新建商品房銷售時
開發(fā)商往往會將頂層露臺
作為一大賣點進行推介
但是頂層露臺是否屬于頂層業(yè)主專有？
收房后能否對露臺進行改造,？
2021年12月，王某,、李某向某房地產(chǎn)開發(fā)商購買一套頂層商品房,。雙方簽訂補充協(xié)議，約定了該套頂層房屋南側(cè)露臺歸王某,、李某專屬使用,。在該樓盤通過規(guī)劃驗收后，王某在房屋裝修過程中對該露臺部分空間進行改造,，建設封閉式陽光房,。
2022年11月，城管局要求王某停止違法建設行為,，須向相關部門申請辦理規(guī)劃許可手續(xù)后方可復工建設或投入使用,。王某、李某將開發(fā)商訴至法院請求享有案涉露臺專屬使用權(quán),。
法院經(jīng)審理認為,，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位,、攤位等特定空間,，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分,；（二）具有利用上的獨立性,，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體,。規(guī)劃上專屬于特定房屋,，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分,。”
根據(jù)該規(guī)定,，露臺可以確認為業(yè)主專有部分的條件有二：一是規(guī)劃上專屬于特定房屋,，二是建設單位銷售時已根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中，上述兩個條件須同時具備,，缺一不可,。但本案中的露臺僅在買賣合同中約定為買受人所有，在規(guī)劃上并未專屬于特定房屋,，不具有構(gòu)造上的獨立性,，且不具備登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的可能性。故王某,、李某請求享有案涉露臺的專屬使用權(quán),，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持,。
一審判決后,，王某提起上訴。后經(jīng)二審法院維持原判,、再審法院駁回其再審申請,，該案判決現(xiàn)已生效。
對于屬于專有部分的露臺,，特定房屋的所有權(quán)人可以實施排他性使用,。對于共有露臺，屬于公共區(qū)域,，全體業(yè)主可以合理使用。但無論是專有露臺還是共有露臺,，在未取得建設工程規(guī)劃許可證的情況下,，均不得擅自對露臺進行改造。違反原規(guī)劃設計改建結(jié)構(gòu)的行為會導致頂層樓面荷載增加,，造成安全隱患,。
在此提醒，廣大業(yè)主在處理與房產(chǎn)相關的權(quán)益問題時,，一定要充分了解相關法律法規(guī),，不要輕信夸大宣傳，以免給自己和他人帶來不良后果,。同時,，也提醒房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售過程中，應向購房者充分說明房屋及相關附屬設施的性質(zhì)和使用規(guī)定,，對于未規(guī)劃為特定房屋附屬物的露臺,，開發(fā)商無權(quán)處分給個別業(yè)主。
來源：尚法昆山
