小李夫婦婚后育有一子,，想改善孩子的成長環(huán)境,，便開啟了看房歷程，最終將目光鎖定在王女士所擁有的402房屋,。在中介的介紹下,，2023年5月21日，小李夫婦與王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》,，約定402房屋成交總價(jià)為510萬元,，小李夫婦需在上述合同簽訂之日起5日內(nèi)向王女士支付定金10萬元，雙方應(yīng)于2023年9月21日共同辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，且小李夫婦應(yīng)在不晚于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前3個(gè)工作日將第一筆首付款425萬元支付給王女士,。

合同簽訂后,，小李夫婦向王女士支付定金10萬元，后開始積極籌備賣自有房事宜,，準(zhǔn)備用賣房款作為購買402房屋的主要資金來源,。因出售房屋不順利，其積極與中介溝通,，并采取降價(jià)出售,，督促中介帶看等方式，推動(dòng)售房進(jìn)展,。但是截至2023年9月中旬,，小李夫婦仍然沒有賣出其所有的房屋,，亦未向王女士支付首付款。

此時(shí)的小李夫婦向王女士表示家中只有小李一人掙錢養(yǎng)家,，已經(jīng)沒有能力再購買402房屋,，并向法院提交相應(yīng)微信聊天記錄、帶看記錄及房屋降價(jià)記錄予以證明,。對此,，王女士表示這些證據(jù)與本案無關(guān)。同時(shí),，小李夫婦向法院提交某兩個(gè)售房中介機(jī)構(gòu)成交記錄,，證明402房屋所在小區(qū)同戶型的出售情況，售價(jià)不僅沒有下降反而上漲,，雙方約定的違約金過高,，且其二人已向王女士支付定金10萬元足以彌補(bǔ)王女士的損失，不應(yīng)當(dāng)再向王女士支付其他違約金,。

王女士表示,，上述成交記錄與402房屋無關(guān)，且掛牌價(jià)并非真正成交價(jià),，小李夫婦應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金共計(jì)102萬元,，同意已支付的定金10萬元進(jìn)行折抵，再向王女士支付違約金92萬元,。

首先是“賠不賠”的問題,。本案中,，因小李夫婦未在約定的期限內(nèi)向王女士支付購房款，系違約方,，且在雙方簽訂的合同中,，既約定定金又約定違約金，王女士選擇適用違約金條款于法有據(jù),，小李夫婦應(yīng)當(dāng)賠償違約金,。

其次是“賠多少”的問題。一般而言,，違約金系合同雙方的約定,，違約金的數(shù)額應(yīng)以約定為依據(jù)，只有在約定的違約金過分高于或者低于違約造成的損失,，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少或增加,。但違約金的主要功能是為填補(bǔ)因違約給守約方造成的損失，故當(dāng)約定的違約金超過造成損失的30%的,，法院一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失,。

本案中，根據(jù)法院在庭審中調(diào)查的情況，402房屋房價(jià)未有明顯損失發(fā)生,，且結(jié)合小李夫婦關(guān)于出售其名下房屋的相關(guān)證據(jù),，其二人一直采用降價(jià)等方式，想辦法出售自有房屋,，非故意違約,，但小李夫婦的違約確實(shí)造成402房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，故結(jié)合案件事實(shí),，遵循公平原則,、誠信原則進(jìn)行衡量，認(rèn)定以相當(dāng)于402房屋總價(jià)款的20%（即102萬元）支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高,，酌定違約金為20萬元,。

最后是“怎么辦”的問題。為了避免陷入小李夫婦類似的困境,，建議消費(fèi)者在換房過程中,，結(jié)合自己的購房需求，提前制定好攻略,。在合同簽訂過程中,，認(rèn)真研讀條款，明確自己的權(quán)利義務(wù),，當(dāng)合同履行過程中遇到問題,，及時(shí)與合同相對方溝通，善意地履行好應(yīng)負(fù)的義務(wù),，并盡可能配合相對方避免或減少損失,。

✍《中華人民共和國民法典》

第五百六十五條　當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方,。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除,；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的,，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除,。對方對解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力,。

當(dāng)事人一方未通知對方,，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的,，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達(dá)對方時(shí)解除,。

第五百八十八條　當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的,，一方違約時(shí),，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的,，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失,。

✍《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》

第六十五條 當(dāng)事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請求予以適當(dāng)減少的,，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ),，兼顧合同主體、交易類型,、合同的履行情況,、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、履約背景等因素,，遵循公平原則和誠信原則進(jìn)行衡量,，并作出裁判。

約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,，人民法院一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失,。

惡意違約的當(dāng)事人一方請求減少違約金的，人民法院一般不予支持,。