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樓主 發(fā)表于: 2024-08-21
, 來(lái)自:江蘇省0==
各種“公寓”“民宿”
在許多居民小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)
對(duì)游客來(lái)說(shuō)，民宿性?xún)r(jià)比高,、入住方便
但對(duì)于小區(qū)中的部分居民而言
卻是一件煩心事
耿某在淮安市中心某新建住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。入住一段時(shí)間后，耿某發(fā)現(xiàn)斜對(duì)面的鄰居家時(shí)常有陌生人拖著行李箱入住,，走廊上堆放生活垃圾，還經(jīng)常有人深夜大聲喧嘩,。兩戶(hù)房屋僅隔著一條狹窄的走廊，動(dòng)靜稍微大些隔壁就聽(tīng)得清清楚楚,，耿某和家人深受其擾,。
耿某從小區(qū)物業(yè)公司處了解到，對(duì)面房屋的所有權(quán)人是李某和陸某,，又于2023年5月將房屋租賃給劉某使用,，租賃期限為3年。此后,，劉某與某房地產(chǎn)咨詢(xún)中心簽訂《網(wǎng)約房（民宿）托管經(jīng)營(yíng)合同》,，將房屋委托給該中心進(jìn)行網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng)。
耿某認(rèn)為李某,、陸某,、劉某、某房地產(chǎn)咨詢(xún)中心未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意,，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，造成外來(lái)人員增多、噪聲污染,、生活垃圾增多等問(wèn)題,，影響業(yè)主特別是學(xué)生的正常生活，遂訴至法院,，請(qǐng)求判令4名被告立即停止經(jīng)營(yíng)行為,，恢復(fù)房屋住宅用途。
住宅小區(qū)的“民宿”
能說(shuō)開(kāi)就開(kāi)嗎,？
鄰居能否要求其停止經(jīng)營(yíng),？
庭審中，4名被告辯稱(chēng),，案涉房屋的確是被用來(lái)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)約房,，但網(wǎng)約房是共享經(jīng)濟(jì)下的短期租賃，屬于短租房,，并非經(jīng)營(yíng)性用房,；若認(rèn)為網(wǎng)約房是經(jīng)營(yíng)行為，而業(yè)主自己對(duì)外出租不屬于經(jīng)營(yíng)行為,，則相互矛盾,。此外，其行為并未改變房屋性質(zhì),，不需要全體業(yè)主同意,，只需在江蘇省網(wǎng)約房登記平臺(tái)“蘇易住”登記、取得登記標(biāo)識(shí)即可。
經(jīng)查明,，江蘇省公安廳2021年出臺(tái)《江蘇省網(wǎng)約房治安管理規(guī)定（試行）》,，其中規(guī)定：“網(wǎng)約房是指通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)電商平臺(tái)發(fā)布房源、接受預(yù)訂,，按日或者按小時(shí)提供住宿服務(wù)的城鄉(xiāng)居民住房以及依法依規(guī)可供住宿的其他場(chǎng)所,。”根據(jù)該文件,，網(wǎng)約房只需具備住宿的功能即可,，并未強(qiáng)制要求必須取得旅館業(yè)特種行業(yè)許可。房客在入住時(shí),，通過(guò)“蘇易住”微信小程序上傳相關(guān)身份信息后就能辦理入住登記,。
網(wǎng)約房雖然為有住房需求的人提供了便利，但房客更換頻繁,，這與業(yè)主將房屋相對(duì)固定出租給特定承租人員的情況并不相同,，可能存在治安、消防隱患和監(jiān)管難題,。
法院認(rèn)為,，本案4名被告未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，改變房屋用途,，其行為會(huì)造成與其他業(yè)主共用的電梯,、通道等區(qū)域變得嘈雜、秩序混亂,、安全系數(shù)降低等情況,。同一棟樓且相鄰的業(yè)主，雙方在利用各自不動(dòng)產(chǎn)時(shí),，應(yīng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害,。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業(yè)主，有權(quán)要求4名被告排除妨害,、恢復(fù)原狀,。最終,，法院判決4名被告立即停止案涉房屋的經(jīng)營(yíng)行為,，恢復(fù)房屋住宅用途。
法院認(rèn)為,，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于
網(wǎng)約房是否屬于經(jīng)營(yíng)性用房
網(wǎng)約房是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)背景下的一種新業(yè)態(tài),，目前就全國(guó)范圍內(nèi)的規(guī)范性文件來(lái)看，網(wǎng)約房的性質(zhì)和地位尚不清晰,。網(wǎng)約房通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)準(zhǔn)入,、運(yùn)營(yíng)，操作方便快捷,，雖然和旅館業(yè)運(yùn)作模式不同,，但實(shí)際上為房客提供了有償住宿,、膳食、保潔等服務(wù),。
從現(xiàn)有管理模式看,，行政機(jī)關(guān)雖然提供了官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，允許業(yè)主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng),，以此獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益,，但是網(wǎng)約房一般為按日或按小時(shí)提供住宿服務(wù)，房客可以在任意時(shí)間入住和退房,，且入住人數(shù)無(wú)法限制,，這就會(huì)給其他業(yè)主的正常居住環(huán)境帶來(lái)不利影響，如環(huán)境嘈雜,、衛(wèi)生混亂,、消防隱患增多、安全系數(shù)降低等,。
本案中,，被告李某、陸某作為業(yè)主,，將房屋出租給劉某使用,，但劉某將房屋委托給被告某房地產(chǎn)咨詢(xún)中心用作經(jīng)營(yíng)網(wǎng)約房，中心通過(guò)平臺(tái)發(fā)布房源信息招攬房客,，并配備專(zhuān)門(mén)保潔員,、保潔車(chē)打掃衛(wèi)生、更換床褥,，有需要還可提供餐食,。因此，網(wǎng)約房應(yīng)屬于經(jīng)營(yíng)性用房,，房客入住后即形成了事實(shí)上的住宿服務(wù)協(xié)議,，本案4名被告的行為實(shí)質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途。
民法典規(guī)定,，業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意,。同時(shí)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活,、團(tuán)結(jié)互助,、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系,。
業(yè)主將住宅房屋用作網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng),，需經(jīng)全體業(yè)主同意，且應(yīng)當(dāng)盡量避免影響左鄰右舍的正常生活,。發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主擅自將房屋用作經(jīng)營(yíng)用房,，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)要求停止經(jīng)營(yíng)，恢復(fù)房屋住宅用途,。此外,，在支持網(wǎng)約房市場(chǎng)準(zhǔn)入的同時(shí)，針對(duì)網(wǎng)約房可能產(chǎn)生的矛盾糾紛,，還需加強(qiáng)協(xié)同配合,，注重源頭防范。
✍《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,，除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意,。
✍《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，未依據(jù)民法典第二百七十九條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害,、消除危險(xiǎn),、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持,。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,，人民法院不予支持。
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