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[求助咨詢(xún)]在昆山只要不依賣(mài)出為目的,無(wú)論何時(shí)貸款購(gòu)房出租純屬虧本投資,? [復(fù)制鏈接]

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在線(xiàn)南變
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樓主  發(fā)表于: 03-24 , 來(lái)自:江蘇省0==
即便在樓市低價(jià)期購(gòu)入的為例:如果2004年/1/1,,100萬(wàn)元全額貸款購(gòu)入100平方米房,再依每年的最低房貸利率計(jì)算成本,,并每天出租收益為1元/平方米,,到2024/12/31止,依照復(fù)利計(jì)算,,購(gòu)入后共虧損多少元,?回本時(shí)間還要多久?


DEEPSEEK分步解答:
貸款成本計(jì)算
全額貸款100萬(wàn)元,,按每年最低房貸利率復(fù)利計(jì)息,。
逐年計(jì)算復(fù)利本息和,公式為:
\text{本息和}_{年} = \text{上年本息和} \times (1 + \text{當(dāng)年利率}) - \text{年租金收入}本息和年​=上年本息和×(1+當(dāng)年利率)−年租金收入
租金收入:100平方米×1元/天×365天 = 36,500元/年,,每年末用于還款,。
逐年計(jì)算剩余本金
例如,2004年利率5.76%,,本息和為1,000,000×1.0576=1,057,600元,,還款后剩余本金1,021,100元。
重復(fù)此過(guò)程至2024年,,最終剩余本金約1,777,036元,。
總利息計(jì)算
總利息為各年利息之和:1,543,536元。
凈虧損 = 總利息 - 總租金收入 = 1,543,536 - 766,500 ≈ 777,036元,。
回本時(shí)間分析
2024年后,,剩余本金持續(xù)增長(zhǎng)(因年利息>租金收入),無(wú)法回本,。
最終答案:
總虧損:約777,036元
回本時(shí)間:無(wú)法回本,,虧損持續(xù)擴(kuò)大

所以,絕大多數(shù)人家買(mǎi)了住是純沒(méi)必要,。租更經(jīng)濟(jì),,方便,同樣的現(xiàn)金流支出 的話(huà),,可以租住更好檔次的房,。
替換成6000元購(gòu)入價(jià), 情況也差別不大,。也是虧損,。無(wú)法回本,。


[ 此帖被南變?cè)?025-03-24 21:45重新編輯 ]
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紫竹含煙 昆幣 +1 -來(lái)自昆山論壇APP 03-24
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沙發(fā)  發(fā)表于: 03-24 , 來(lái)自:江蘇省0==
04年買(mǎi)1萬(wàn)/平方的地方,,我家親戚買(mǎi)的松江老房子,,50萬(wàn)60平方,最高時(shí)掛牌600萬(wàn),現(xiàn)在二手房掛牌價(jià)200萬(wàn),,只有等拆遷改命,,
樓中樓
  • 2025-03-24 22:34 毛毛1234577: 我家親戚在虹口買(mǎi)的,04年一萬(wàn)一個(gè)平方,,132平,,前幾年漲到1500萬(wàn)'本來(lái)就是給兒子準(zhǔn)備的婚房,所以漲與跌沒(méi)關(guān)系,,一直空關(guān)到現(xiàn)在,,
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在線(xiàn)徐摳摳6666王
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板凳  發(fā)表于: 03-24 , 來(lái)自:江蘇省0==
買(mǎi)房子要看命的,2014年園區(qū)鐘南街永旺周邊還有5000/平方左右的房子賣(mài)呢,,中海國(guó)際社區(qū)等同于昆山蝶湖灣全是群租房,名聲臭的賣(mài)不掉,。
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我本鼠輩 昆幣 +1 -來(lái)自昆山論壇APP 03-25
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帥哥在線(xiàn)恐怖騎士
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地板  發(fā)表于: 03-25 , 來(lái)自:江蘇省0==
只要是貸款,,肯定虧。不然都貸款買(mǎi)房子了,。房子還能賣(mài)不出去嗎
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帥哥在線(xiàn)恐怖騎士
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4樓 發(fā)表于: 03-25 , 來(lái)自:江蘇省0==
現(xiàn)在100W全款買(mǎi)房子,。出去租。差不多保本保息,。房子能漲就能賺到,。跌就虧了
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123abc交通 昆幣 +1 -來(lái)自昆山論壇APP 03-25
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帥哥在線(xiàn)蘇亞雷斯
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5樓 發(fā)表于: 03-25 , 來(lái)自:江蘇省0==
會(huì)計(jì)算
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6樓 發(fā)表于: 03-25 , 來(lái)自:江蘇省0==
樓市有風(fēng)險(xiǎn),,入市需謹(jǐn)慎!貸款量力行,,莫填銀行坑,。
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南變 昆幣 +1 - 03-25
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在線(xiàn)南變
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7樓 發(fā)表于: 03-25 , 來(lái)自:江蘇省0==
替換成6000元購(gòu)入單價(jià),

如果2004年/1/1,60萬(wàn)元全額貸款購(gòu)入100平方米房,再動(dòng)態(tài)依照每年的最低房貸利率計(jì)算成本,并全部是每天出租收益為1元/平方米,到2024/12/31止,,依照復(fù)利計(jì)算,,共虧損多少元?將來(lái)回本可能性的必要條件,?

豆包的計(jì)算結(jié)果:

首先計(jì)算每年的租金收益,,然后根據(jù)每年的最低房貸利率,按照復(fù)利計(jì)算貸款的本息和,,最后用貸款本息和減去租金收益得到虧損額,。以下是具體步驟:
計(jì)算租金收益
每年的租金收益為
100×1×365=36500
元,2004 年 1 月 1 日到 2024 年 12 月 31 日共
21
年,總租金收益為
36500×21=766500
元,。
計(jì)算貸款本息和
根據(jù)所給信息,,2004 年房貸利率為
6.12%
,。從 2019 年 10 月 8 日起,,LPR 正式施行,房貸利率全面實(shí)行 LPR 模式,。2024 年 12 月 20 日 5 年期以上 LPR 為
3.6%
。中間年份的利率結(jié)合所給信息取值。由于是按最低利率計(jì)算,,在 2004 - 2019 年期間,,選取所給利率中的最低值,,如 2015 年 5 年期以上房貸利率降為
4.9%
,在 2004 - 2015 年期間就是最低利率,。利用復(fù)利公式
F=P(1+r)
n

逐年計(jì)算本息和,其中
F
為終值,
P
為本金,
r
為年利率,
n
為年數(shù),。
2004
年:
600000×(1+6.12%)=636720
元,。
2005−2014
年:這期間最低利率為
2014
年的
4.9%
,,則
2014
年末本息和為
636720×(1+4.9%)
10
≈991493.7
元。
2015
年:利率為
4.9%
,,本息和為
991493.7×(1+4.9%)≈1040076.8
元,。
2016−2019
年:利率為
4.9%
,則
2019
年末本息和為
1040076.8×(1+4.9%)
4
≈1265347.4
元,。
2020
年:利率為
4.75%
,,本息和為
1265347.4×(1+4.75%)≈1325350.4
元。
2021
年:利率為
4.65%
,,本息和為
1325350.4×(1+4.65%)≈1386964.2
元,。
2022
年:利率為
4.6%
,本息和為
1386964.2×(1+4.6%)≈1450764.6
元,。
2023
年:利率為
4.2%
,,本息和為
1450764.6×(1+4.2%)≈1511796.7
元。
2024
年:利率為
3.6%
,,本息和為
1511796.7×(1+3.6%)≈1566221.4
元,。
計(jì)算虧損額
總虧損 = 貸款本息和 - 總租金收益,即
1566221.4−766500=799721.4
元,。
回本可能性的必要條件
租金大幅上漲:若未來(lái)租金能夠大幅提高,,使得每年的租金收益大于當(dāng)年貸款利息,那么隨著時(shí)間的推移,,有可能逐漸回本,。假設(shè)未來(lái)每年租金收益為
R
,當(dāng)年貸款本息和為
B
,,年利率為
r
,若
R>B×r
,,則有回本的可能,。
房貸利率持續(xù)下降:房貸利率降低會(huì)使貸款的利息成本減少,如果利率下降到一定程度,,使得每年的租金收益能夠覆蓋貸款利息支出,,也有回本的希望。
房產(chǎn)增值并出售:若房產(chǎn)大幅增值,,通過(guò)出售房產(chǎn)獲得的收益能夠彌補(bǔ)貸款本息和與租金收益之間的差額,,也可實(shí)現(xiàn)回本。但題目中未考慮房產(chǎn)出售的情況,,僅從出租收益和貸款成本角度來(lái)看,,前兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足或部分滿(mǎn)足時(shí),有可能在未來(lái)實(shí)現(xiàn)回本,。
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