替換成6000元購(gòu)入單價(jià)，
如果2004年/1/1，60萬(wàn)元全額貸款購(gòu)入100平方米房，再動(dòng)態(tài)依照每年的最低房貸利率計(jì)算成本，并全部是每天出租收益為1元/平方米，到2024/12/31止,，依照復(fù)利計(jì)算,，共虧損多少元？將來(lái)回本可能性的必要條件,？
豆包的計(jì)算結(jié)果：
首先計(jì)算每年的租金收益,，然后根據(jù)每年的最低房貸利率，按照復(fù)利計(jì)算貸款的本息和,，最后用貸款本息和減去租金收益得到虧損額,。以下是具體步驟：
計(jì)算租金收益
每年的租金收益為
100×1×365=36500
元，2004 年 1 月 1 日到 2024 年 12 月 31 日共
21
年，總租金收益為
36500×21=766500
元,。
計(jì)算貸款本息和
根據(jù)所給信息,，2004 年房貸利率為
6.12%
,。從 2019 年 10 月 8 日起,，LPR 正式施行，房貸利率全面實(shí)行 LPR 模式,。2024 年 12 月 20 日 5 年期以上 LPR 為
3.6%
。中間年份的利率結(jié)合所給信息取值。由于是按最低利率計(jì)算,，在 2004 - 2019 年期間,，選取所給利率中的最低值,，如 2015 年 5 年期以上房貸利率降為
4.9%
，在 2004 - 2015 年期間就是最低利率,。利用復(fù)利公式
F=P(1+r)
n
逐年計(jì)算本息和，其中
F
為終值，
P
為本金，
r
為年利率，
n
為年數(shù),。
2004
年：
600000×(1+6.12%)=636720
元,。
2005−2014
年：這期間最低利率為
2014
年的
4.9%
,，則
2014
年末本息和為
636720×(1+4.9%)
10
≈991493.7
元。
2015
年：利率為
4.9%
,，本息和為
991493.7×(1+4.9%)≈1040076.8
元,。
2016−2019
年：利率為
4.9%
，則
2019
年末本息和為
1040076.8×(1+4.9%)
4
≈1265347.4
元,。
2020
年：利率為
4.75%
,，本息和為
1265347.4×(1+4.75%)≈1325350.4
元。
2021
年：利率為
4.65%
,，本息和為
1325350.4×(1+4.65%)≈1386964.2
元,。
2022
年：利率為
4.6%
，本息和為
1386964.2×(1+4.6%)≈1450764.6
元,。
2023
年：利率為
4.2%
,，本息和為
1450764.6×(1+4.2%)≈1511796.7
元。
2024
年：利率為
3.6%
,，本息和為
1511796.7×(1+3.6%)≈1566221.4
元,。
計(jì)算虧損額
總虧損 = 貸款本息和 - 總租金收益，即
1566221.4−766500=799721.4
元,。
回本可能性的必要條件
租金大幅上漲：若未來(lái)租金能夠大幅提高,，使得每年的租金收益大于當(dāng)年貸款利息，那么隨著時(shí)間的推移,，有可能逐漸回本,。假設(shè)未來(lái)每年租金收益為
R
，當(dāng)年貸款本息和為
B
,，年利率為
r
，若
R>B×r
,，則有回本的可能,。
房貸利率持續(xù)下降：房貸利率降低會(huì)使貸款的利息成本減少，如果利率下降到一定程度,，使得每年的租金收益能夠覆蓋貸款利息支出,，也有回本的希望。
房產(chǎn)增值并出售：若房產(chǎn)大幅增值,，通過(guò)出售房產(chǎn)獲得的收益能夠彌補(bǔ)貸款本息和與租金收益之間的差額,，也可實(shí)現(xiàn)回本。但題目中未考慮房產(chǎn)出售的情況,，僅從出租收益和貸款成本角度來(lái)看,，前兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足或部分滿(mǎn)足時(shí)，有可能在未來(lái)實(shí)現(xiàn)回本,。
