即便在樓市低價期購入的為例：如果2004年/1/1,，100萬元全額貸款購入100平方米房,，再依每年的最低房貸利率計算成本,，并每天出租收益為1元/平方米,，到2024/12/31止，依照復(fù)利計算,，購入后共虧損多少元？回本時間還要多久,？


DEEPSEEK分步解答：
貸款成本計算
全額貸款100萬元,，按每年最低房貸利率復(fù)利計息。
逐年計算復(fù)利本息和,，公式為：
\text{本息和}_{年} = \text{上年本息和} \times (1 + \text{當年利率}) - \text{年租金收入}本息和年​=上年本息和×(1+當年利率)−年租金收入
租金收入：100平方米×1元/天×365天 = 36,500元/年，每年末用于還款,。
逐年計算剩余本金
例如,，2004年利率5.76%，本息和為1,000,000×1.0576=1,057,600元,，還款后剩余本金1,021,100元,。
重復(fù)此過程至2024年，最終剩余本金約1,777,036元,。
總利息計算
總利息為各年利息之和：1,543,536元,。
凈虧損 = 總利息 - 總租金收入 = 1,543,536 - 766,500 ≈ 777,036元。
回本時間分析
2024年后,，剩余本金持續(xù)增長（因年利息＞租金收入）,，無法回本。
最終答案：
總虧損：約777,036元
回本時間：無法回本,，虧損持續(xù)擴大

所以,，絕大多數(shù)人家買了住是純沒必要。租更經(jīng)濟,，方便,，同樣的現(xiàn)金流支出 的話，可以租住更好檔次的房,。
替換成6000元購入價,， 情況也差別不大。也是虧損,。無法回本,。

04年買1萬/平方的地方，我家親戚買的松江老房子,，50萬60平方,，最高時掛牌600萬,現(xiàn)在二手房掛牌價200萬，只有等拆遷改命,，

買房子要看命的，2014年園區(qū)鐘南街永旺周邊還有5000/平方左右的房子賣呢,，中海國際社區(qū)等同于昆山蝶湖灣全是群租房,，名聲臭的賣不掉。

只要是貸款,，肯定虧。不然都貸款買房子了,。房子還能賣不出去嗎

現(xiàn)在100W全款買房子,。出去租,。差不多保本保息。房子能漲就能賺到,。跌就虧了

會計算

樓市有風(fēng)險，入市需謹慎,！貸款量力行,，莫填銀行坑。

替換成6000元購入單價,，

如果2004年/1/1，60萬元全額貸款購入100平方米房,，再動態(tài)依照每年的最低房貸利率計算成本,，并全部是每天出租收益為1元/平方米，到2024/12/31止,，依照復(fù)利計算,，共虧損多少元？將來回本可能性的必要條件,？

豆包的計算結(jié)果：

首先計算每年的租金收益,，然后根據(jù)每年的最低房貸利率，按照復(fù)利計算貸款的本息和,，最后用貸款本息和減去租金收益得到虧損額,。以下是具體步驟：
計算租金收益
每年的租金收益為
100×1×365=36500
元，2004 年 1 月 1 日到 2024 年 12 月 31 日共
21
年,，總租金收益為
36500×21=766500
元,。
計算貸款本息和
根據(jù)所給信息，2004 年房貸利率為
6.12%
,。從 2019 年 10 月 8 日起,，LPR 正式施行，房貸利率全面實行 LPR 模式,。2024 年 12 月 20 日 5 年期以上 LPR 為
3.6%
,。中間年份的利率結(jié)合所給信息取值,。由于是按最低利率計算，在 2004 - 2019 年期間,，選取所給利率中的最低值,，如 2015 年 5 年期以上房貸利率降為
4.9%
，在 2004 - 2015 年期間就是最低利率,。利用復(fù)利公式
F=P(1+r)
n

逐年計算本息和,，其中
F
為終值，
P
為本金,，
r
為年利率,，
n
為年數(shù)。
2004
年：
600000×(1+6.12%)=636720
元,。
2005−2014
年：這期間最低利率為
2014
年的
4.9%
,，則
2014
年末本息和為
636720×(1+4.9%)
10
≈991493.7
元。
2015
年：利率為
4.9%
,，本息和為
991493.7×(1+4.9%)≈1040076.8
元,。
2016−2019
年：利率為
4.9%
，則
2019
年末本息和為
1040076.8×(1+4.9%)
4
≈1265347.4
元,。
2020
年：利率為
4.75%
,，本息和為
1265347.4×(1+4.75%)≈1325350.4
元。
2021
年：利率為
4.65%
,，本息和為
1325350.4×(1+4.65%)≈1386964.2
元,。
2022
年：利率為
4.6%
，本息和為
1386964.2×(1+4.6%)≈1450764.6
元,。
2023
年：利率為
4.2%
,，本息和為
1450764.6×(1+4.2%)≈1511796.7
元。
2024
年：利率為
3.6%
,，本息和為
1511796.7×(1+3.6%)≈1566221.4
元。
計算虧損額
總虧損 = 貸款本息和 - 總租金收益,，即
1566221.4−766500=799721.4
元,。
回本可能性的必要條件
租金大幅上漲：若未來租金能夠大幅提高，使得每年的租金收益大于當年貸款利息,，那么隨著時間的推移,，有可能逐漸回本。假設(shè)未來每年租金收益為
R
,，當年貸款本息和為
B
,，年利率為
r
，若
R>B×r
,，則有回本的可能,。
房貸利率持續(xù)下降：房貸利率降低會使貸款的利息成本減少,，如果利率下降到一定程度，使得每年的租金收益能夠覆蓋貸款利息支出,，也有回本的希望,。
房產(chǎn)增值并出售：若房產(chǎn)大幅增值，通過出售房產(chǎn)獲得的收益能夠彌補貸款本息和與租金收益之間的差額,，也可實現(xiàn)回本,。但題目中未考慮房產(chǎn)出售的情況，僅從出租收益和貸款成本角度來看,，前兩個條件同時滿足或部分滿足時,，有可能在未來實現(xiàn)回本。

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