一、招標(biāo)項目名稱：昆山開發(fā)區(qū)云庭花園物業(yè)管理
二,、招標(biāo)項目概況：昆山開發(fā)區(qū)云庭花園小區(qū)位于昆山丁岸路東側(cè),、合興路南側(cè)、慶豐路北側(cè),，總建筑面積為41923.74平方米,。建筑類型為：高層住宅、辦公樓,、商業(yè)已全部開發(fā)完成,。項目可收費建筑面積為34103平方米（其中：住宅14810平方米；辦公樓14586平方米,；商業(yè)4707平方米）,。
三、招標(biāo)單位：昆山開發(fā)區(qū)云庭花園第一屆物業(yè)管理委員會
四,、報名時間和地點：
1.時間：2025年05月14日上午9:00至2025年05月20日下午16:00前,；
2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309。
五,、招標(biāo)文件領(lǐng)取地點及費用：
1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標(biāo)文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309,；
2.現(xiàn)場領(lǐng)取招標(biāo)文件時，需繳納500元材料費,。
六,、投標(biāo)申請人需具備的條件：
1.依法注冊登記，具有獨立法人資格,；提供在有效期的營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件，經(jīng)營范圍含物業(yè)管理,；
2.中國信用上無未結(jié)案或未處理完畢的嚴(yán)重行政處罰記錄及失信行為,；擬報名的物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)管理的項目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報名參與投標(biāo),；
3.管理實績要求有：昆山范圍內(nèi)有在管住宅項目（業(yè)態(tài)含高層或小高層）,；
4.物業(yè)服務(wù)人在昆山范圍內(nèi)在管住宅項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量近兩年（2023年第一季度至今）列入昆山住建局發(fā)布的問題項目（原黑榜）的不得報名參與投標(biāo)；昆住建[2025]40號文件《關(guān)于公布2024年下半年度昆山物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價結(jié)果的通知》中被評定為丙級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得報名參與投標(biāo),；
5.擬派駐項目經(jīng)理要求：擬任小區(qū)經(jīng)理有3年以上管理經(jīng)驗,，大專學(xué)歷及以上，持昆山三級項目經(jīng)理證書及以上,，年齡30周歲至55周歲,。
6.曾被本項目業(yè)主大會解聘的物業(yè)服務(wù)人或法人股東等實際控制參股或者控股企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)不能參與本項目投標(biāo)。
七,、本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求：
1.依據(jù)《關(guān)于公布昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項分級標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（昆發(fā)改〔2020〕64號）文件,云庭花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)參照《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項分級標(biāo)準(zhǔn)》三級。
2.物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)：
（1）高層住宅：1.8元/月·平方米(含代收代交）；
（2）辦公樓：2.5 元/月·平方米(含代收代交）,；
（3）商業(yè)：2.0 元/月·平方米(含代收代交）,；物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會表決通過,。
3.停車費: 本小區(qū)汽車停車費具體收費標(biāo)準(zhǔn)如下：
（1）路面車位：按臨時停車收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（半小時內(nèi)免費,，過半小時5元/次）；
（2）擁有地下車位使用權(quán)的業(yè)主車輛免費（一個車位免費一輛）,；
（3）外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費,。
4.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人后小區(qū)公共收益分配：
（1）小區(qū)公共收益（含停車費、廣告收入,、快遞柜租金等）中提取5000元作為物管會辦公經(jīng)費,，其余補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人。由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)稅金并開具發(fā)票,；
（2）公共收益補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人部分作為物業(yè)服務(wù)的管理成本,，主要用于小區(qū)設(shè)備設(shè)施的維修及保養(yǎng)；
5.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)要求：
（1）物業(yè)服務(wù)人擬派駐在本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員需滿足服務(wù)需求,，具體人員不少于以下配置：
①　項目管理：2人（兼工程,、綠化工作）；
②　財務(wù)兼客服：1人,；
③　秩序維護(hù)：5人：
④　保潔員：3人,；
⑤　垃圾分類督導(dǎo)：2人（可由保潔員兼任）；注：上述崗位聘用退休人員需繳納意外保險,；其他物業(yè)工作人員合法用工,；相關(guān)專業(yè)人員需持證上崗。
（2）物業(yè)服務(wù)項目現(xiàn)狀及整改要求：
①　監(jiān)控設(shè)備基本老化,、癱瘓,，需要更換；
②　部分電梯需更換鋼絲繩,，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人接管項目后需要對所有電梯進(jìn)行一次全面檢測并對發(fā)現(xiàn)問題整改,；
③　消防設(shè)備目前水壓正常，滅火器,、消防水帶需要更換,，系統(tǒng)異常需整改；
④　樓道照明燈需要更換,；應(yīng)急照明燈及安全指示燈需要更換,；注：以上小區(qū)設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀需要投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘核實，在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中做出相應(yīng)的整改方案,，要求物業(yè)服務(wù)人投資不少于50萬元用于整改維修及其他物業(yè)管理事項支出,；整改期限由招標(biāo)人與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人協(xié)商。
⑤　根據(jù)蘇府辦【2024】76號文要求，結(jié)合小區(qū)實際情況需物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)文件中提出電動自行車消防安全管理相關(guān)措施和方案,；
（3）物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算形式為包干制,；
（4）提供小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)辦公用房約200平方米給物業(yè)服務(wù)人使用。
（5）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專業(yè)工作人員（項目經(jīng)理,、維修電工,、消控員等）需持證上崗；
（6）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承諾本項目為公司直接管理項目,，合同期內(nèi)項目秩序維護(hù),、保潔、綠化等服務(wù)不得外包,，電梯,、消防等須聘請有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行維保。
（7）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人須承擔(dān)第三方招標(biāo)代理費,、業(yè)主大會征詢費用,；
（8）根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀招標(biāo)人可以聘請物業(yè)行業(yè)專家對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，針對評估報告中反映的物業(yè)服務(wù)問題物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時加以改善,。
（9）物業(yè)服務(wù)人需每半年向招標(biāo)人提交工作計劃及工作報告,；注：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項條款的視作自動放棄本小區(qū)的物業(yè)管理工作，招標(biāo)人不承擔(dān)任何責(zé)任,，可以重新選聘新物業(yè)服務(wù)人,。物業(yè)服務(wù)人已支付使用的各項費用將不再退還。
6.重新選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限：
（1）物業(yè)服務(wù)合同期限擬定為3年,；中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的期限自實際交接之日起算,。試用期6個月，試用期滿前一個月內(nèi),，物管會組織成員和熱心業(yè)主進(jìn)行對物業(yè)服務(wù)人承諾進(jìn)行整改的項目和物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行評估,，評估合格后物業(yè)服務(wù)合同生效至約定期限。如果達(dá)不到招標(biāo)或投標(biāo)承諾要求,，進(jìn)入整改期，整改期為1個月,，期滿后再次評估,，仍不合格的，視為根本性違約,，招標(biāo)人有權(quán)單方解除合同,，按此方案重新選聘物業(yè)服務(wù)人；
（2）合同期滿前60天內(nèi),，物管會將對小區(qū)業(yè)主進(jìn)行滿意度測評（不少于50%的業(yè)主）,，滿意度得分在80分及以上,，物管會可以與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽2年物業(yè)服務(wù)合同；
（3）合同期內(nèi)項目出現(xiàn)重大事故（管理不當(dāng)造成）,，無需再次召開業(yè)主大會表決,，合同自動終止，招標(biāo)人應(yīng)按此選聘方案重新選聘新物業(yè)服務(wù)人,。
八,、投標(biāo)申請人資格確定：
1.各申請投標(biāo)單位必須于投標(biāo)報名截止時間前將投標(biāo)申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評估咨詢有限公司，報名截止后由招標(biāo)人進(jìn)行資格審查,確定有效報名的投標(biāo)申請人,。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收,，視作自動放棄。
2.本次招標(biāo)采取公開招標(biāo)的方式,。3.公開招標(biāo)方式：選聘新物業(yè)服務(wù)人的招標(biāo)工作招標(biāo)人委托第三方公司（蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評估咨詢有限公司）組織實施,，招標(biāo)過程中的費用由第三方公司先行墊付，由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承擔(dān),。4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動報名參加,。
入圍說明：
（1）符合招標(biāo)要求的報名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標(biāo),；
（2）符合招標(biāo)要求的報名單位超過5家的按下面程序評比前5名入圍參加投標(biāo)：物管會組織成員和熱心業(yè)主代表（屆時物管會將以公告形式接受業(yè)主報名）對報名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行實地考察,，參加實地考察的人員根據(jù)實地考察結(jié)果進(jìn)行評分并在小區(qū)公示（打分方式將在接受報名時一并公布），平均分前5名者入圍參加投標(biāo) ,；
（3）報名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人不滿3家的,，招標(biāo)人按選聘方案重新招標(biāo)，第二次招標(biāo)報名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿3家的,，招標(biāo)人可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人（如協(xié)議選聘不成功,，招標(biāo)人可適當(dāng)修改選聘方案中的招標(biāo)條件和要求，再次招標(biāo)）,。開標(biāo)時合格的投標(biāo)人未超過3家的,，招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)。
5.評標(biāo)小組組成：由招標(biāo)人從昆山市物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會的評標(biāo)專家名冊中隨機(jī)抽取的評標(biāo)專家5人組成,。開標(biāo)見證人：招標(biāo)人推舉代表3人,，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦2人（含屬地辦事處1人），社區(qū)1人,。
6.評分標(biāo)準(zhǔn)為：信用分30分（30分*信用分%）,、商務(wù)標(biāo)30分、技術(shù)標(biāo)30分,、答疑分10分,。
7.中標(biāo)人的確定采取下列方式：評標(biāo)小組根據(jù)評標(biāo)得分推薦不超過三名有排序的合格中標(biāo)候選人。排序最前(即得分最高)的中標(biāo)候選人即為中標(biāo)人,，物管會代表業(yè)主大會與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。如排序在前的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行物業(yè)服務(wù)合同,，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。8.已獲取投標(biāo)資格的投標(biāo)人,，無故不參加投標(biāo)的,，投標(biāo)保證金不予與退還并將相關(guān)情況報送到行業(yè)主管部門，進(jìn)行懲戒,。
九,、投標(biāo)申請人資格審核時需提供的材料：
1.《工商營業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復(fù)印件；
2.法定代表人身份證復(fù)印件,。如屬法定代表人授權(quán)的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復(fù)印件,；3.提供擬委派項目經(jīng)理近3個月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報名現(xiàn)場備查）及簡歷,；
4.提供符合招標(biāo)要求的相應(yīng)證明材料,。所有復(fù)印件需加蓋報名單位公章，并將以上資料裝訂成冊,，上述資料有任何一項缺漏的,，將視作不合格投標(biāo)申請人。
十,、外地企業(yè)必須以總公司名義報名,，投標(biāo)材料均需總公司名義。
十一,、聯(lián)系事項：
招標(biāo)單位：昆山開發(fā)區(qū)云庭花園第一屆物業(yè)管理委員會
招標(biāo)單位聯(lián)系人：姚主任  聯(lián)系電話：17751104625
招標(biāo)代理公司：蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評估咨詢有限公司
招標(biāo)代理聯(lián)系人：凌翊雲(yún)  聯(lián)系電話：13776330815