“我們將按照法院的工作建議，監(jiān)督物業(yè)及時做好公共收益收支情況公示,，讓全體業(yè)主看得明白,、得到實惠,，提升物業(yè)服務(wù)的滿意度�,！苯�,，江蘇省昆山市人民法院物業(yè)融合法庭法官趙雅婷走訪昆山市周市鎮(zhèn)某小區(qū)時，小區(qū)物業(yè)管理委員會成員張女士高興地說,，這場小區(qū)公共收益糾紛已得到了徹底解決,。
爭執(zhí)不下的“賬目明細(xì)”
根據(jù)民法典、物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定,，小區(qū)公共收益主要來源于小區(qū)的場地經(jīng)營收入,，小區(qū)內(nèi)的廣告費、停車費,、快遞柜進(jìn)場費等,，這些收入在扣除合理成本后，應(yīng)歸全體業(yè)主所有,。同時,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告,。
昆山市周市鎮(zhèn)某小區(qū)位于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，2017年年底建成,，周邊交通便利,、配套成熟，小區(qū)正對面就是一家大型商業(yè)綜合體,，很多“新昆山人”定居于此,，入住業(yè)主超千戶。2017年12月起,，前期物業(yè)企業(yè)開始為小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù),。但由于物業(yè)服務(wù)難以令業(yè)主滿意，2022年12月,，小區(qū)物管會依法召開業(yè)主大會,，決定不再續(xù)聘該物業(yè)企業(yè)。其后,，原物業(yè)企業(yè)向新選聘的物業(yè)公司移交了小區(qū)管理權(quán),，但未按法律法規(guī)及合同約定及時移交公共收益余額和賬目明細(xì)。
新物業(yè)進(jìn)駐之初,，眼見小區(qū)部分樓棟設(shè)施破舊損壞,、綠化缺乏養(yǎng)護，業(yè)主怨言頗多,，本想將小區(qū)環(huán)境進(jìn)行一系列改造升級,，但卻發(fā)現(xiàn)“巧婦難為無米之炊”,，根本沒有資金進(jìn)行整改。經(jīng)過小區(qū)物管會多次催促后,，前期物業(yè)企業(yè)只是交出了公共收益收支賬單,，但物管會與業(yè)主代表溝通后，大家對賬目金額并不認(rèn)可,，由此引發(fā)了一場關(guān)于公共收益的“賬目之爭”,。2024年10月，物管會代表全體業(yè)主一紙訴狀將該物業(yè)企業(yè)告上法庭,，要求返還公共收益160余萬元,。
作為小區(qū)物管會成員，張女士在庭審中稱,，前期物業(yè)企業(yè)在服務(wù)期間未按規(guī)定及時,、全面公示公共收益的具體構(gòu)成和使用情況，導(dǎo)致業(yè)主對包括支出數(shù)額,、剩余金額以及支出用途產(chǎn)生質(zhì)疑,，業(yè)主們普遍認(rèn)為前期物業(yè)企業(yè)是在“暗箱操作”，侵害了業(yè)主的知情權(quán),、所有權(quán),。
“消防設(shè)施設(shè)備更新、幕墻外立面維修等項目如果嚴(yán)格按照公示流程,，很耗時間,，給業(yè)主帶來不便又要被投訴，我們也很難,。為了加快施工速度,，我們墊付了多項大額維修費用，這些費用都應(yīng)當(dāng)在公共收益中予以扣除,�,！蓖ド希p方你來我往,，互不相讓,，前期物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人也是一肚子委屈。
“公共收益是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，事關(guān)小區(qū)后續(xù)穩(wěn)定，物業(yè)離場后,，不能留下一筆糊涂賬！”面對案涉數(shù)年來幾百頁的賬目,，繁雜的記賬憑證、發(fā)票,、合同等證據(jù)材料,，趙雅婷認(rèn)為,，想要實質(zhì)化解糾紛，就得把這筆賬算清楚,。
“我們把公共收益的構(gòu)成一一列出明細(xì),，同時物業(yè)公司也要拿出維修費用扣除的構(gòu)成明細(xì)，大家一起來對對賬,，怎么樣,？”對于趙雅婷提出的解決思路，雙方都表示認(rèn)同,。
經(jīng)過整整兩天時間的賬目核對,，初步確定該物業(yè)企業(yè)需要退還100余萬元的公共收益，除此之外,，還有部分賬目存在爭議,。
特別是該物業(yè)企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該扣除的幾筆大額墊付費用，物管會認(rèn)為物業(yè)企業(yè)沒有履行合同約定的必要程序,，未征詢?nèi)w業(yè)主意見,，因此對扣除結(jié)算不予認(rèn)可。
三天實地調(diào)研解爭端
墊付維修費用是否存在,，究竟用在了哪里,？趙雅婷把庭審現(xiàn)場從法庭搬到了案涉小區(qū)。
2024年11月初,，趙雅婷帶領(lǐng)物管會成員,、業(yè)主代表、物業(yè)逐一查看了小區(qū)管道疏通,、建筑垃圾房改造,、公區(qū)玻璃維修等項目的維修成效及費用支出記錄,，整整三天的實地調(diào)查,，吸引了不少小區(qū)業(yè)主前來打聽和圍觀，大家都知道小區(qū)來了個法官為大家“算賬”,，都爭著給法官“說道說道”,。
“法官，以前的物業(yè)把我們的公共收益用在哪里了,，可不能全憑他們一張嘴,。”雖然物管會對維修費用用于小區(qū)公共部位和設(shè)施設(shè)備給予了基本認(rèn)同,，走訪中趙雅婷也發(fā)現(xiàn),，很多業(yè)主對公共收益的管理和使用存在強烈關(guān)切和質(zhì)疑。
“物業(yè)墊付資金程序上是有瑕疵,，畢竟資金實實在在用在了改善小區(qū)居住環(huán)境上,，像樓棟電瓶車坡道改造,、地下車庫集水井蓋板更換，這些也都是為小區(qū)解決燃眉之急,�,！闭{(diào)查現(xiàn)場，趙雅婷對物管會成員及業(yè)主代表提出,。
“緊急情況下動用公共收益墊付費用,，這個想法是好的，但程序合法是前提,。通過這個事希望你們更能理解業(yè)主的關(guān)切,。”趙雅婷對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行著釋法明理,，“服務(wù)型企業(yè),，要多從服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)口碑等長遠(yuǎn)效果上考慮,�,！�
經(jīng)過現(xiàn)場溝通，大家互不理解的態(tài)度逐漸緩和,，物管會同意對維修費用進(jìn)行核實確認(rèn)并予以扣除,。最終，雙方達(dá)成一致調(diào)解意見,，物業(yè)企業(yè)同意扣除管理成本,、墊付維修費后，返還公共收益100余萬元,。
意見征詢投票“昆物通”
回顧這場糾紛,，趙雅婷認(rèn)為，物管會,、業(yè)主和物業(yè)矛盾激化的根源就在于物業(yè)提供的程序透明度不夠徹底,，公共收益就該讓公眾知情。同時為確保調(diào)解協(xié)議的合法性,、公正性,，趙雅婷建議物管會就協(xié)議內(nèi)容向全體業(yè)主征求意見，不能再讓業(yè)主投下“不信任票”,。
2024年12月初,，在昆山市住建局物管中心的指導(dǎo)下，物管會采用了“昆物通”投票軟件為主,，微信群投票為輔,，線下簽字為補充的方式，歷時一個月完成了意見征詢工作。
“超過90%的業(yè)主同意調(diào)解協(xié)議內(nèi)容,，線上投票,，線下簽字立證既保證了業(yè)主知情權(quán)，也方便其參與,，大家對法院的工作非常認(rèn)可,。”張女士表示,，此次投票也是對業(yè)主們的一次物業(yè)法律知識的集體普法,，物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系變得更加和諧融洽。
2025年1月6日,，雙方正式簽訂調(diào)解協(xié)議,，約定由物業(yè)企業(yè)返還物管會公共收益共計100余萬元，至此,，這場對公共收益的追討終于畫上了圓滿的句號,。該小區(qū)物管會代表全體業(yè)主向昆山法院送來了感謝信，稱贊法院用心用情司法為民,，維護了廣大業(yè)主的合法權(quán)益,。
調(diào)研中趙雅婷感受到，公共收益收回后,，如何使用,、如何分配仍備受業(yè)主們關(guān)注。2025年1月22日,，昆山法院物業(yè)融合法庭聯(lián)合住建部門與小區(qū)物管會,、業(yè)主代表、新物業(yè)公司召開座談會,，推動規(guī)范公共收益使用及信息公示,，明確界定公示標(biāo)準(zhǔn)、加強監(jiān)管檢查力度,，助力業(yè)主,、物業(yè)“你安居我樂業(yè)”。
