“我們將按照法院的工作建議,，監(jiān)督物業(yè)及時做好公共收益收支情況公示,，讓全體業(yè)主看得明白、得到實惠,，提升物業(yè)服務的滿意度,�,！苯�,，江蘇省昆山市人民法院物業(yè)融合法庭法官趙雅婷走訪昆山市周市鎮(zhèn)某小區(qū)時，小區(qū)物業(yè)管理委員會成員張女士高興地說，這場小區(qū)公共收益糾紛已得到了徹底解決,。
爭執(zhí)不下的“賬目明細”
根據民法典、物業(yè)管理相關規(guī)定，小區(qū)公共收益主要來源于小區(qū)的場地經營收入，小區(qū)內的廣告費,、停車費,、快遞柜進場費等,，這些收入在扣除合理成本后，應歸全體業(yè)主所有。同時，物業(yè)服務人應當定期將業(yè)主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告,。
昆山市周市鎮(zhèn)某小區(qū)位于鎮(zhèn)區(qū)中心位置,，2017年年底建成,，周邊交通便利,、配套成熟,，小區(qū)正對面就是一家大型商業(yè)綜合體，很多“新昆山人”定居于此,，入住業(yè)主超千戶,。2017年12月起，前期物業(yè)企業(yè)開始為小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務,。但由于物業(yè)服務難以令業(yè)主滿意,，2022年12月，小區(qū)物管會依法召開業(yè)主大會,，決定不再續(xù)聘該物業(yè)企業(yè),。其后，原物業(yè)企業(yè)向新選聘的物業(yè)公司移交了小區(qū)管理權,，但未按法律法規(guī)及合同約定及時移交公共收益余額和賬目明細,。
新物業(yè)進駐之初,，眼見小區(qū)部分樓棟設施破舊損壞、綠化缺乏養(yǎng)護,，業(yè)主怨言頗多,，本想將小區(qū)環(huán)境進行一系列改造升級，但卻發(fā)現(xiàn)“巧婦難為無米之炊”,，根本沒有資金進行整改,。經過小區(qū)物管會多次催促后，前期物業(yè)企業(yè)只是交出了公共收益收支賬單,，但物管會與業(yè)主代表溝通后,，大家對賬目金額并不認可，由此引發(fā)了一場關于公共收益的“賬目之爭”,。2024年10月,，物管會代表全體業(yè)主一紙訴狀將該物業(yè)企業(yè)告上法庭，要求返還公共收益160余萬元,。
作為小區(qū)物管會成員,，張女士在庭審中稱，前期物業(yè)企業(yè)在服務期間未按規(guī)定及時,、全面公示公共收益的具體構成和使用情況，導致業(yè)主對包括支出數(shù)額,、剩余金額以及支出用途產生質疑,，業(yè)主們普遍認為前期物業(yè)企業(yè)是在“暗箱操作”，侵害了業(yè)主的知情權,、所有權,。
“消防設施設備更新、幕墻外立面維修等項目如果嚴格按照公示流程,，很耗時間,，給業(yè)主帶來不便又要被投訴，我們也很難,。為了加快施工速度,，我們墊付了多項大額維修費用，這些費用都應當在公共收益中予以扣除,�,！蓖ド希p方你來我往,，互不相讓,，前期物業(yè)企業(yè)負責人也是一肚子委屈。
“公共收益是全體業(yè)主的共同財產,，事關小區(qū)后續(xù)穩(wěn)定,，物業(yè)離場后,，不能留下一筆糊涂賬！”面對案涉數(shù)年來幾百頁的賬目,，繁雜的記賬憑證,、發(fā)票、合同等證據材料,，趙雅婷認為,，想要實質化解糾紛，就得把這筆賬算清楚,。
“我們把公共收益的構成一一列出明細,，同時物業(yè)公司也要拿出維修費用扣除的構成明細，大家一起來對對賬,，怎么樣,？”對于趙雅婷提出的解決思路，雙方都表示認同,。
經過整整兩天時間的賬目核對,，初步確定該物業(yè)企業(yè)需要退還100余萬元的公共收益，除此之外,，還有部分賬目存在爭議,。
特別是該物業(yè)企業(yè)認為應該扣除的幾筆大額墊付費用，物管會認為物業(yè)企業(yè)沒有履行合同約定的必要程序,，未征詢全體業(yè)主意見,，因此對扣除結算不予認可。
三天實地調研解爭端
墊付維修費用是否存在,，究竟用在了哪里,？趙雅婷把庭審現(xiàn)場從法庭搬到了案涉小區(qū)。
2024年11月初,，趙雅婷帶領物管會成員,、業(yè)主代表、物業(yè)逐一查看了小區(qū)管道疏通,、建筑垃圾房改造,、公區(qū)玻璃維修等項目的維修成效及費用支出記錄，整整三天的實地調查,，吸引了不少小區(qū)業(yè)主前來打聽和圍觀,，大家都知道小區(qū)來了個法官為大家“算賬”，都爭著給法官“說道說道”,。
“法官,，以前的物業(yè)把我們的公共收益用在哪里了，可不能全憑他們一張嘴�,！彪m然物管會對維修費用用于小區(qū)公共部位和設施設備給予了基本認同,，走訪中趙雅婷也發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對公共收益的管理和使用存在強烈關切和質疑,。
“物業(yè)墊付資金程序上是有瑕疵,，畢竟資金實實在在用在了改善小區(qū)居住環(huán)境上，像樓棟電瓶車坡道改造,、地下車庫集水井蓋板更換,，這些也都是為小區(qū)解決燃眉之急�,！闭{查現(xiàn)場,，趙雅婷對物管會成員及業(yè)主代表提出。
“緊急情況下動用公共收益墊付費用,，這個想法是好的,，但程序合法是前提。通過這個事希望你們更能理解業(yè)主的關切,�,！壁w雅婷對物業(yè)企業(yè)進行著釋法明理，“服務型企業(yè),，要多從服務質量,、服務口碑等長遠效果上考慮�,！�
經過現(xiàn)場溝通,，大家互不理解的態(tài)度逐漸緩和，物管會同意對維修費用進行核實確認并予以扣除,。最終，雙方達成一致調解意見,，物業(yè)企業(yè)同意扣除管理成本,、墊付維修費后，返還公共收益100余萬元,。
意見征詢投票“昆物通”
回顧這場糾紛,，趙雅婷認為，物管會,、業(yè)主和物業(yè)矛盾激化的根源就在于物業(yè)提供的程序透明度不夠徹底，公共收益就該讓公眾知情,。同時為確保調解協(xié)議的合法性,、公正性，趙雅婷建議物管會就協(xié)議內容向全體業(yè)主征求意見，不能再讓業(yè)主投下“不信任票”,。
2024年12月初，在昆山市住建局物管中心的指導下,，物管會采用了“昆物通”投票軟件為主，微信群投票為輔，線下簽字為補充的方式,，歷時一個月完成了意見征詢工作,。
“超過90%的業(yè)主同意調解協(xié)議內容,，線上投票，線下簽字立證既保證了業(yè)主知情權,，也方便其參與，大家對法院的工作非常認可,。”張女士表示,，此次投票也是對業(yè)主們的一次物業(yè)法律知識的集體普法,，物業(yè)和業(yè)主之間的關系變得更加和諧融洽,。
2025年1月6日,，雙方正式簽訂調解協(xié)議，約定由物業(yè)企業(yè)返還物管會公共收益共計100余萬元,，至此,，這場對公共收益的追討終于畫上了圓滿的句號,。該小區(qū)物管會代表全體業(yè)主向昆山法院送來了感謝信,，稱贊法院用心用情司法為民,，維護了廣大業(yè)主的合法權益,。
調研中趙雅婷感受到,，公共收益收回后，如何使用,、如何分配仍備受業(yè)主們關注,。2025年1月22日，昆山法院物業(yè)融合法庭聯(lián)合住建部門與小區(qū)物管會,、業(yè)主代表,、新物業(yè)公司召開座談會，推動規(guī)范公共收益使用及信息公示,，明確界定公示標準、加強監(jiān)管檢查力度,，助力業(yè)主、物業(yè)“你安居我樂業(yè)”。
