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樓主 發(fā)表于: 04-25
, 來(lái)自:江蘇省0==
隨著存量房貸利率集中調(diào)降
關(guān)于提前還貸的話題
屢登各大平臺(tái)熱搜榜單
近期,，“提前還貸受限”的現(xiàn)象
再次引發(fā)公眾熱議
“提前還個(gè)房貸為何還處處受限,？”來(lái)自上海市楊浦區(qū)的張女士貸款買了套商品房,，為了減少利息支出，她養(yǎng)成了手上湊滿一兩萬(wàn)元閑錢就提前還款的習(xí)慣,。然而,，最近她查詢××銀行房貸線上提前還款選項(xiàng)發(fā)現(xiàn)，一年最多提前還款的次數(shù)由之前的“5次”減少為現(xiàn)在的“2次”。
據(jù)公開報(bào)道,，有不少房貸借款人都遭遇了類似情況：部分銀行突然收緊了線上房貸提前還款的金額和次數(shù),，還款預(yù)約時(shí)間也有一定程度延長(zhǎng)。針對(duì)這一情況,，部分銀行解釋稱,，近期提前還貸的業(yè)務(wù)量明顯增加，調(diào)整相關(guān)政策是為了更好地應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)量上升帶來(lái)的相關(guān)壓力,。不過(guò),，據(jù)了解，這類限制并非全國(guó)性統(tǒng)一行動(dòng),，目前僅局限于部分區(qū)域部分支行,。
突然被動(dòng)得知提前還房貸的次數(shù)等受到限制，這讓不少借款人感到不能接受,。有購(gòu)房者直言：“提前還房貸不應(yīng)該是我自己的選擇和權(quán)益嗎,，為什么在沒(méi)有任何提前告知和約定的情況下突然限制？”
那么,，從法律角度看
購(gòu)房者提前還款是否構(gòu)成違約,？
一些銀行為提前還房貸
設(shè)置各種限制條件是否合法？
如何更好地平衡銀行的經(jīng)營(yíng)安排
與購(gòu)房者正當(dāng)?shù)奶崆斑�款需求,？
購(gòu)房者提前還款是否構(gòu)成違約,？
華北電力大學(xué)（北京）人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院新金融法中心主任陳燕紅指出,，對(duì)于購(gòu)房者能否提前還房貸,，國(guó)家持開放態(tài)度，其主要取決于購(gòu)房者與商業(yè)銀行之間在合同框架內(nèi)的約定,。從法律角度看,，購(gòu)房者提前還款是否合法，需結(jié)合借貸合同中的具體條款進(jìn)行判斷,。在實(shí)踐中,，提前還貸可能導(dǎo)致銀行預(yù)期利息收入減少，影響其資金收益安排,，因此部分銀行會(huì)在合同中將提前還款行為設(shè)定為違約情形,，并約定相應(yīng)的違約金或補(bǔ)償機(jī)制。不同銀行的條款設(shè)定存在差異,。
一些銀行為提前還房貸
設(shè)置各種限制條件合法嗎,？
陳燕紅介紹，針對(duì)“提前還房貸”,，目前尚無(wú)明確的國(guó)家層面統(tǒng)一的“提前還房貸”政策,。各地銀行的相關(guān)做法多為結(jié)合自身業(yè)務(wù)狀況、資金安排所作的個(gè)別性調(diào)整,。
若購(gòu)房者在貸款合同中已明確知悉并接受有關(guān)提前還款的限制性約定,，銀行依合同設(shè)定相關(guān)條件通常可被視為合法,。在此類條款基礎(chǔ)上實(shí)施限制，也有助于保障合同的穩(wěn)定性與銀行的經(jīng)營(yíng)可控性,。
如果購(gòu)房者與商業(yè)銀行在簽訂貸款合同時(shí)未就提前還款設(shè)定違約責(zé)任條款,，則購(gòu)房者提前還貸原則上不構(gòu)成違約，銀行亦不得擅自設(shè)置限制性條件,。此種情形下,，若銀行單方面變更相關(guān)規(guī)定、限制提前還款行為,，實(shí)質(zhì)上屬于變更合同條款,，應(yīng)依法與購(gòu)房者協(xié)商一致。根據(jù)民法典第五百三十條第一款規(guī)定：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外,。”據(jù)此,，在雙方未就提前還款達(dá)成一致的前提下,，若購(gòu)房者的提前還款行為并未對(duì)銀行利益造成實(shí)際損害，則銀行原則上不應(yīng)拒絕其還款請(qǐng)求,。在此基礎(chǔ)上,，若商業(yè)銀行無(wú)合理依據(jù)拒絕接受提前還款，購(gòu)房者有權(quán)通過(guò)司法途徑依法維護(hù)自身的合法權(quán)益,。
銀行在辦理房貸業(yè)務(wù)過(guò)程中,，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定開展貸款條款審查與信息披露，尤其對(duì)提前還款相關(guān)約定應(yīng)予以提示與充分說(shuō)明,。在確保購(gòu)房者明確理解合同內(nèi)容,、特別是不利條款后再達(dá)成合意，方可實(shí)現(xiàn)意思自治基礎(chǔ)上的有效訂立,，實(shí)質(zhì)保障其知情權(quán)與選擇權(quán),。
如何更好地平衡銀行的經(jīng)營(yíng)安排
與購(gòu)房者正當(dāng)?shù)奶崆斑�款需求？
陳燕紅建議,，應(yīng)從產(chǎn)品設(shè)計(jì),、內(nèi)部管理與政策引導(dǎo)三個(gè)層面進(jìn)行優(yōu)化——
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在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，針對(duì)不同的人群,，銀行可以在貸款合同中預(yù)設(shè)多種還款路徑,，如設(shè)立固定利率與靈活還款相結(jié)合的產(chǎn)品，平衡房貸業(yè)務(wù)貸款人的還款壓力與銀行未來(lái)的預(yù)期收益,，在保證還款機(jī)制透明的前提下,，提升還款方式的靈活性。
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在管理機(jī)制上，銀行可以根據(jù)自身負(fù)債結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置計(jì)劃,，科學(xué)設(shè)定提前還款的窗口期,、受理周期或年度還款上限，引導(dǎo)客戶在合理時(shí)點(diǎn)分批還款,，降低集中還款可能引發(fā)的沖擊,。
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在政策上，政府可以推動(dòng)差異化住房金融支持政策,，例如引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)試點(diǎn)階梯式還款方案等,。通過(guò)降低購(gòu)房者的階段性還款壓力，穩(wěn)定還款意愿和行為,，促使形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的信貸關(guān)系,，以達(dá)成銀行風(fēng)險(xiǎn)控制與購(gòu)房者權(quán)益保障的雙重目標(biāo)。
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