最近我發(fā)現(xiàn)一個(gè)挺有意思的現(xiàn)象——總有人喊著房價(jià)還要
最近我發(fā)現(xiàn)一個(gè)挺有意思的現(xiàn)象——總有人喊著房價(jià)還要跌,，可你仔細(xì)看市場,，北上廣深這些大城市的好地段房子,，其實(shí)早就開始偷偷漲價(jià)了,。特別是杭州,、上海這些地方,，有些小區(qū)房價(jià)一個(gè)月能漲大幾十萬,，這事到底咋回事,？咱們今天就把這些數(shù)據(jù)掰開了揉碎了聊,。
一,、杭州成了漲價(jià)急先鋒，豪宅普宅都在動(dòng)
要說這波行情里最猛的還得是杭州,。西湖區(qū)之江板塊有套別墅,，掛牌價(jià)直接跳漲940萬，中介老哥跟我說："現(xiàn)在位置好的別墅3000萬都打不住,，去年這時(shí)候2400萬還能挑挑揀揀呢,！"其實(shí)不光是豪宅，普通住宅也跟風(fēng)漲,。錢塘區(qū)龍湖春江天越的房子,，1月份還是2.95萬/平，2月份就沖到3.15萬,，一個(gè)月漲2000塊,。西湖文鼎苑更夸張,，一個(gè)月單價(jià)漲4500塊，現(xiàn)在都5.32萬/平了,。
不過別以為杭州所有房子都在漲,，現(xiàn)在降價(jià)房源還是比漲價(jià)的多。最近15天杭州有1.68萬套房在降價(jià),，漲價(jià)的才2300套,。但有個(gè)關(guān)鍵變化——房東們不像之前那樣天天調(diào)價(jià)了。現(xiàn)在杭州二手房成交量蹭蹭漲,，3月前半個(gè)月就賣了5000套,，整個(gè)月破萬套基本穩(wěn)了。這成交量跟2021年樓市最火的時(shí)候差不多,，看來"量在價(jià)先"的老話又要應(yīng)驗(yàn)了,。
二、全國都在上演"冰火兩重天"
這波行情可不是杭州獨(dú)一份,，其他大城市也一個(gè)樣：
上海浦東花木綠城錦繡蘭庭128平的房子,，去年11月賣1490萬，今年1月同戶型直接1655萬成交,，兩個(gè)月漲出165萬,，夠在三四線城市買套房了。
北京望京西園一區(qū)99平的房子,，半年漲了66萬,，相當(dāng)于每個(gè)月工資得多掙11萬才趕得上房價(jià)漲幅。
成都高新區(qū)凱德世紀(jì)名邸的房子,，去年9月賣274萬,，現(xiàn)在同戶型320萬成交，半年漲46萬,，連老破小學(xué)區(qū)房都跟著漲了12%,。
但注意啊，這些漲價(jià)都集中在核心地段,。像廣州雖然有些小區(qū)每天上百人看房,，但郊區(qū)房子照樣跌得媽都不認(rèn)識。說白了現(xiàn)在買房就跟炒股似的——得會(huì)挑"龍頭板塊",。
三,、黃奇帆說的對，救樓市關(guān)鍵在去庫存
今年年初黃奇帆說的挺明白：中國樓市沒美國次貸危機(jī)那種雷,，問題就是庫存太多。現(xiàn)在全國新房庫存夠賣21.3個(gè)月,，比正常水平多出小半年,。二手房更夸張,，北京掛著15萬套，上海23萬套,，杭州18萬套...不過這些數(shù)字看著嚇人,，其實(shí)得拆開看。
重點(diǎn)來了,！核心區(qū)域的庫存已經(jīng)見底了,。2024年底的數(shù)據(jù)顯示，大部分城市好地段的房子只夠賣12-14個(gè)月,，這已經(jīng)進(jìn)入"安全區(qū)",。比如杭州之江板塊，政府15年沒批過別墅用地,，現(xiàn)存獨(dú)棟別墅賣一套少一套,，有錢人搶著要，過去十年漲了367%,，是普通住宅的三倍�,，F(xiàn)在這些稀缺房源，房東說漲就漲,，根本不跟你商量,。
四、未來樓市三大真相
1."地段戰(zhàn)爭"越演越烈：以后可能得用"三個(gè)20%"標(biāo)準(zhǔn)選房——前20%的城市,、前20%的板塊,、前20%的小區(qū)。像深圳早就開始漲了,，杭州之江,、上海張江這些產(chǎn)業(yè)扎堆的地方，房價(jià)根本剎不住車,。
2.老破小也能翻身：帶頂級學(xué)區(qū)的老房子照樣吃香,。上海南丹小區(qū)這種93年的老房子，兩個(gè)月單價(jià)漲1.2萬,，比很多新房都猛,。不過得記住——必須是"學(xué)區(qū)+地鐵+醫(yī)院"三項(xiàng)全能的真核心。
3.郊區(qū)房子可能變"不動(dòng)產(chǎn)"：那些遠(yuǎn)郊大盤,、文旅地產(chǎn),，搞不好真要套牢一輩子。現(xiàn)在杭州二手房掛牌量18萬套,，但主城區(qū)好房子根本不愁賣,，難賣的都是臨安、富陽這些遠(yuǎn)郊盤,。
五,、現(xiàn)在該不該買房,？
剛需和改善的朋友得想明白幾點(diǎn)：
別指望抄在最底點(diǎn)，核心區(qū)好房子現(xiàn)在就是"黃金坑",。杭州二手房成交量破萬套的時(shí)候,，21年那波行情就是這么啟動(dòng)的。
學(xué)區(qū)房要買就買"雙保險(xiǎn)"的,，既有現(xiàn)在的好學(xué)校,，又有未來規(guī)劃的新校區(qū)。
遠(yuǎn)離"三無產(chǎn)品"：沒產(chǎn)業(yè),、沒地鐵,、沒稀缺景觀的房子，再便宜都別碰,。
說白了,，現(xiàn)在的樓市就像大篩子——好的漏不下去，差的漲不起來,。那些天天喊房價(jià)要崩的,，要么沒關(guān)注真實(shí)市場，要么故意裝睡,。就像我中介朋友說的："帶客戶看三個(gè)月房,，眼睜睜看著看中的房子從500萬漲到550萬，最后哭著求業(yè)主賣房的客戶見多了,。"
一,、杭州成了漲價(jià)急先鋒，豪宅普宅都在動(dòng)
要說這波行情里最猛的還得是杭州,。西湖區(qū)之江板塊有套別墅,，掛牌價(jià)直接跳漲940萬，中介老哥跟我說："現(xiàn)在位置好的別墅3000萬都打不住,，去年這時(shí)候2400萬還能挑挑揀揀呢,！"其實(shí)不光是豪宅，普通住宅也跟風(fēng)漲,。錢塘區(qū)龍湖春江天越的房子,，1月份還是2.95萬/平，2月份就沖到3.15萬,，一個(gè)月漲2000塊,。西湖文鼎苑更夸張,，一個(gè)月單價(jià)漲4500塊，現(xiàn)在都5.32萬/平了,。
不過別以為杭州所有房子都在漲,，現(xiàn)在降價(jià)房源還是比漲價(jià)的多。最近15天杭州有1.68萬套房在降價(jià),，漲價(jià)的才2300套,。但有個(gè)關(guān)鍵變化——房東們不像之前那樣天天調(diào)價(jià)了。現(xiàn)在杭州二手房成交量蹭蹭漲,，3月前半個(gè)月就賣了5000套,，整個(gè)月破萬套基本穩(wěn)了。這成交量跟2021年樓市最火的時(shí)候差不多,，看來"量在價(jià)先"的老話又要應(yīng)驗(yàn)了,。
二、全國都在上演"冰火兩重天"
這波行情可不是杭州獨(dú)一份,，其他大城市也一個(gè)樣：
上海浦東花木綠城錦繡蘭庭128平的房子,，去年11月賣1490萬，今年1月同戶型直接1655萬成交,，兩個(gè)月漲出165萬,，夠在三四線城市買套房了。
北京望京西園一區(qū)99平的房子,，半年漲了66萬,，相當(dāng)于每個(gè)月工資得多掙11萬才趕得上房價(jià)漲幅。
成都高新區(qū)凱德世紀(jì)名邸的房子,，去年9月賣274萬,，現(xiàn)在同戶型320萬成交，半年漲46萬,，連老破小學(xué)區(qū)房都跟著漲了12%,。
但注意啊，這些漲價(jià)都集中在核心地段,。像廣州雖然有些小區(qū)每天上百人看房,，但郊區(qū)房子照樣跌得媽都不認(rèn)識。說白了現(xiàn)在買房就跟炒股似的——得會(huì)挑"龍頭板塊",。
三,、黃奇帆說的對，救樓市關(guān)鍵在去庫存
今年年初黃奇帆說的挺明白：中國樓市沒美國次貸危機(jī)那種雷,，問題就是庫存太多。現(xiàn)在全國新房庫存夠賣21.3個(gè)月,，比正常水平多出小半年,。二手房更夸張,，北京掛著15萬套，上海23萬套,，杭州18萬套...不過這些數(shù)字看著嚇人,，其實(shí)得拆開看。
重點(diǎn)來了,！核心區(qū)域的庫存已經(jīng)見底了,。2024年底的數(shù)據(jù)顯示，大部分城市好地段的房子只夠賣12-14個(gè)月,，這已經(jīng)進(jìn)入"安全區(qū)",。比如杭州之江板塊，政府15年沒批過別墅用地,，現(xiàn)存獨(dú)棟別墅賣一套少一套,，有錢人搶著要，過去十年漲了367%,，是普通住宅的三倍�,，F(xiàn)在這些稀缺房源，房東說漲就漲,，根本不跟你商量,。
四、未來樓市三大真相
1."地段戰(zhàn)爭"越演越烈：以后可能得用"三個(gè)20%"標(biāo)準(zhǔn)選房——前20%的城市,、前20%的板塊,、前20%的小區(qū)。像深圳早就開始漲了,，杭州之江,、上海張江這些產(chǎn)業(yè)扎堆的地方，房價(jià)根本剎不住車,。
2.老破小也能翻身：帶頂級學(xué)區(qū)的老房子照樣吃香,。上海南丹小區(qū)這種93年的老房子，兩個(gè)月單價(jià)漲1.2萬,，比很多新房都猛,。不過得記住——必須是"學(xué)區(qū)+地鐵+醫(yī)院"三項(xiàng)全能的真核心。
3.郊區(qū)房子可能變"不動(dòng)產(chǎn)"：那些遠(yuǎn)郊大盤,、文旅地產(chǎn),，搞不好真要套牢一輩子。現(xiàn)在杭州二手房掛牌量18萬套,，但主城區(qū)好房子根本不愁賣,，難賣的都是臨安、富陽這些遠(yuǎn)郊盤,。
五,、現(xiàn)在該不該買房,？
剛需和改善的朋友得想明白幾點(diǎn)：
別指望抄在最底點(diǎn)，核心區(qū)好房子現(xiàn)在就是"黃金坑",。杭州二手房成交量破萬套的時(shí)候,，21年那波行情就是這么啟動(dòng)的。
學(xué)區(qū)房要買就買"雙保險(xiǎn)"的,，既有現(xiàn)在的好學(xué)校,，又有未來規(guī)劃的新校區(qū)。
遠(yuǎn)離"三無產(chǎn)品"：沒產(chǎn)業(yè),、沒地鐵,、沒稀缺景觀的房子，再便宜都別碰,。
說白了,，現(xiàn)在的樓市就像大篩子——好的漏不下去，差的漲不起來,。那些天天喊房價(jià)要崩的,，要么沒關(guān)注真實(shí)市場，要么故意裝睡,。就像我中介朋友說的："帶客戶看三個(gè)月房,，眼睜睜看著看中的房子從500萬漲到550萬，最后哭著求業(yè)主賣房的客戶見多了,。"
