最近我發(fā)現(xiàn)一個挺有意思的現(xiàn)象——總有人喊著房價還要
最近我發(fā)現(xiàn)一個挺有意思的現(xiàn)象——總有人喊著房價還要跌，可你仔細(xì)看市場,，北上廣深這些大城市的好地段房子,，其實早就開始偷偷漲價了。特別是杭州,、上海這些地方,，有些小區(qū)房價一個月能漲大幾十萬，這事到底咋回事,？咱們今天就把這些數(shù)據(jù)掰開了揉碎了聊,。
一、杭州成了漲價急先鋒,，豪宅普宅都在動
要說這波行情里最猛的還得是杭州,。西湖區(qū)之江板塊有套別墅,，掛牌價直接跳漲940萬，中介老哥跟我說："現(xiàn)在位置好的別墅3000萬都打不住,，去年這時候2400萬還能挑挑揀揀呢,！"其實不光是豪宅，普通住宅也跟風(fēng)漲,。錢塘區(qū)龍湖春江天越的房子,，1月份還是2.95萬/平，2月份就沖到3.15萬,，一個月漲2000塊,。西湖文鼎苑更夸張，一個月單價漲4500塊,，現(xiàn)在都5.32萬/平了,。
不過別以為杭州所有房子都在漲，現(xiàn)在降價房源還是比漲價的多,。最近15天杭州有1.68萬套房在降價,，漲價的才2300套。但有個關(guān)鍵變化——房東們不像之前那樣天天調(diào)價了�,，F(xiàn)在杭州二手房成交量蹭蹭漲,，3月前半個月就賣了5000套，整個月破萬套基本穩(wěn)了,。這成交量跟2021年樓市最火的時候差不多,，看來"量在價先"的老話又要應(yīng)驗了。
二,、全國都在上演"冰火兩重天"
這波行情可不是杭州獨一份,，其他大城市也一個樣：
上海浦東花木綠城錦繡蘭庭128平的房子，去年11月賣1490萬,，今年1月同戶型直接1655萬成交,，兩個月漲出165萬，夠在三四線城市買套房了,。
北京望京西園一區(qū)99平的房子,，半年漲了66萬，相當(dāng)于每個月工資得多掙11萬才趕得上房價漲幅,。
成都高新區(qū)凱德世紀(jì)名邸的房子,，去年9月賣274萬，現(xiàn)在同戶型320萬成交,，半年漲46萬,，連老破小學(xué)區(qū)房都跟著漲了12%。
但注意啊,，這些漲價都集中在核心地段,。像廣州雖然有些小區(qū)每天上百人看房，但郊區(qū)房子照樣跌得媽都不認(rèn)識,。說白了現(xiàn)在買房就跟炒股似的——得會挑"龍頭板塊",。
三、黃奇帆說的對,，救樓市關(guān)鍵在去庫存
今年年初黃奇帆說的挺明白：中國樓市沒美國次貸危機那種雷,，問題就是庫存太多。現(xiàn)在全國新房庫存夠賣21.3個月,，比正常水平多出小半年,。二手房更夸張，北京掛著15萬套,，上海23萬套,，杭州18萬套...不過這些數(shù)字看著嚇人，其實得拆開看,。
重點來了,！核心區(qū)域的庫存已經(jīng)見底了。2024年底的數(shù)據(jù)顯示,，大部分城市好地段的房子只夠賣12-14個月,，這已經(jīng)進(jìn)入"安全區(qū)"。比如杭州之江板塊,，政府15年沒批過別墅用地,，現(xiàn)存獨棟別墅賣一套少一套，有錢人搶著要,，過去十年漲了367%,，是普通住宅的三倍。現(xiàn)在這些稀缺房源,，房東說漲就漲,，根本不跟你商量。
四,、未來樓市三大真相
1."地段戰(zhàn)爭"越演越烈：以后可能得用"三個20%"標(biāo)準(zhǔn)選房——前20%的城市,、前20%的板塊、前20%的小區(qū),。像深圳早就開始漲了,，杭州之江、上海張江這些產(chǎn)業(yè)扎堆的地方,，房價根本剎不住車,。
2.老破小也能翻身：帶頂級學(xué)區(qū)的老房子照樣吃香。上海南丹小區(qū)這種93年的老房子,，兩個月單價漲1.2萬,，比很多新房都猛,。不過得記住——必須是"學(xué)區(qū)+地鐵+醫(yī)院"三項全能的真核心。
3.郊區(qū)房子可能變"不動產(chǎn)"：那些遠(yuǎn)郊大盤,、文旅地產(chǎn),，搞不好真要套牢一輩子。現(xiàn)在杭州二手房掛牌量18萬套,，但主城區(qū)好房子根本不愁賣,，難賣的都是臨安、富陽這些遠(yuǎn)郊盤,。
五,、現(xiàn)在該不該買房？
剛需和改善的朋友得想明白幾點：
別指望抄在最底點,，核心區(qū)好房子現(xiàn)在就是"黃金坑",。杭州二手房成交量破萬套的時候，21年那波行情就是這么啟動的,。
學(xué)區(qū)房要買就買"雙保險"的,，既有現(xiàn)在的好學(xué)校，又有未來規(guī)劃的新校區(qū),。
遠(yuǎn)離"三無產(chǎn)品"：沒產(chǎn)業(yè),、沒地鐵、沒稀缺景觀的房子,，再便宜都別碰,。
說白了，現(xiàn)在的樓市就像大篩子——好的漏不下去,，差的漲不起來,。那些天天喊房價要崩的，要么沒關(guān)注真實市場,，要么故意裝睡,。就像我中介朋友說的："帶客戶看三個月房，眼睜睜看著看中的房子從500萬漲到550萬,，最后哭著求業(yè)主賣房的客戶見多了,。"
一、杭州成了漲價急先鋒,，豪宅普宅都在動
要說這波行情里最猛的還得是杭州,。西湖區(qū)之江板塊有套別墅,，掛牌價直接跳漲940萬，中介老哥跟我說："現(xiàn)在位置好的別墅3000萬都打不住,，去年這時候2400萬還能挑挑揀揀呢,！"其實不光是豪宅，普通住宅也跟風(fēng)漲,。錢塘區(qū)龍湖春江天越的房子,，1月份還是2.95萬/平，2月份就沖到3.15萬,，一個月漲2000塊,。西湖文鼎苑更夸張，一個月單價漲4500塊,，現(xiàn)在都5.32萬/平了,。
不過別以為杭州所有房子都在漲，現(xiàn)在降價房源還是比漲價的多,。最近15天杭州有1.68萬套房在降價,，漲價的才2300套。但有個關(guān)鍵變化——房東們不像之前那樣天天調(diào)價了�,，F(xiàn)在杭州二手房成交量蹭蹭漲,，3月前半個月就賣了5000套，整個月破萬套基本穩(wěn)了,。這成交量跟2021年樓市最火的時候差不多,，看來"量在價先"的老話又要應(yīng)驗了。
二,、全國都在上演"冰火兩重天"
這波行情可不是杭州獨一份,，其他大城市也一個樣：
上海浦東花木綠城錦繡蘭庭128平的房子，去年11月賣1490萬,，今年1月同戶型直接1655萬成交,，兩個月漲出165萬，夠在三四線城市買套房了,。
北京望京西園一區(qū)99平的房子,，半年漲了66萬，相當(dāng)于每個月工資得多掙11萬才趕得上房價漲幅,。
成都高新區(qū)凱德世紀(jì)名邸的房子,，去年9月賣274萬，現(xiàn)在同戶型320萬成交,，半年漲46萬,，連老破小學(xué)區(qū)房都跟著漲了12%。
但注意啊,，這些漲價都集中在核心地段,。像廣州雖然有些小區(qū)每天上百人看房，但郊區(qū)房子照樣跌得媽都不認(rèn)識,。說白了現(xiàn)在買房就跟炒股似的——得會挑"龍頭板塊",。
三、黃奇帆說的對,，救樓市關(guān)鍵在去庫存
今年年初黃奇帆說的挺明白：中國樓市沒美國次貸危機那種雷,，問題就是庫存太多。現(xiàn)在全國新房庫存夠賣21.3個月,，比正常水平多出小半年,。二手房更夸張，北京掛著15萬套,，上海23萬套,，杭州18萬套...不過這些數(shù)字看著嚇人，其實得拆開看,。
重點來了,！核心區(qū)域的庫存已經(jīng)見底了。2024年底的數(shù)據(jù)顯示,，大部分城市好地段的房子只夠賣12-14個月,，這已經(jīng)進(jìn)入"安全區(qū)"。比如杭州之江板塊,，政府15年沒批過別墅用地,，現(xiàn)存獨棟別墅賣一套少一套，有錢人搶著要,，過去十年漲了367%,，是普通住宅的三倍。現(xiàn)在這些稀缺房源,，房東說漲就漲,，根本不跟你商量。
四,、未來樓市三大真相
1."地段戰(zhàn)爭"越演越烈：以后可能得用"三個20%"標(biāo)準(zhǔn)選房——前20%的城市,、前20%的板塊、前20%的小區(qū),。像深圳早就開始漲了,，杭州之江、上海張江這些產(chǎn)業(yè)扎堆的地方,，房價根本剎不住車,。
2.老破小也能翻身：帶頂級學(xué)區(qū)的老房子照樣吃香。上海南丹小區(qū)這種93年的老房子,，兩個月單價漲1.2萬,，比很多新房都猛,。不過得記住——必須是"學(xué)區(qū)+地鐵+醫(yī)院"三項全能的真核心。
3.郊區(qū)房子可能變"不動產(chǎn)"：那些遠(yuǎn)郊大盤,、文旅地產(chǎn),，搞不好真要套牢一輩子。現(xiàn)在杭州二手房掛牌量18萬套,，但主城區(qū)好房子根本不愁賣,，難賣的都是臨安、富陽這些遠(yuǎn)郊盤,。
五,、現(xiàn)在該不該買房？
剛需和改善的朋友得想明白幾點：
別指望抄在最底點,，核心區(qū)好房子現(xiàn)在就是"黃金坑",。杭州二手房成交量破萬套的時候，21年那波行情就是這么啟動的,。
學(xué)區(qū)房要買就買"雙保險"的,，既有現(xiàn)在的好學(xué)校，又有未來規(guī)劃的新校區(qū),。
遠(yuǎn)離"三無產(chǎn)品"：沒產(chǎn)業(yè),、沒地鐵、沒稀缺景觀的房子,，再便宜都別碰,。
說白了，現(xiàn)在的樓市就像大篩子——好的漏不下去,，差的漲不起來,。那些天天喊房價要崩的，要么沒關(guān)注真實市場,，要么故意裝睡,。就像我中介朋友說的："帶客戶看三個月房，眼睜睜看著看中的房子從500萬漲到550萬,，最后哭著求業(yè)主賣房的客戶見多了,。"
