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樓主 發(fā)表于: 2024-05-14
, 來自:江蘇省0==
昨天物業(yè)和業(yè)主開了個(gè)會(huì)議，雙方僵持不下,，沒有結(jié)果,。會(huì)議中提到業(yè)委會(huì)的成立，重新劃分紅線范圍什么的,，聽得云里霧里的,。我一直以為，只要我們業(yè)主都愿意,，都簽字同意了,，把資料提交上去，慢慢走流程,，哪怕資料不齊全我們?cè)傺a(bǔ),，慢慢等，總會(huì)批下來的,，可是我想簡(jiǎn)單了,。 一：業(yè)委會(huì)成立遇到的問題： 一個(gè)紅線區(qū)內(nèi)，只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì)。寶成跟鳳凰城是在一個(gè)紅線區(qū)內(nèi),，鳳凰城已經(jīng)有了業(yè)委會(huì),，所以沒法再成立一個(gè)。 律師提出：我們可以跟鳳凰城業(yè)委會(huì)一起,，加入他們,，合并成一個(gè)業(yè)委會(huì)。 物 業(yè)：我們是商業(yè)區(qū),，跟鳳凰城住宅小區(qū)是分兩塊區(qū)域管理的,。而且寶成的停車位，是優(yōu)先保障商戶的,，要是合并,，大量小區(qū)的車輛停進(jìn)來，也影響 商戶的營(yíng)業(yè),。 也就是說,，可以申請(qǐng)重新劃分紅線區(qū)，因?yàn)閷毘蓪儆谏虡I(yè),，鳳凰城屬于民用住宅,。但商業(yè)區(qū)劃出來后，就有一個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)了：業(yè)委會(huì)成立要雙過半才行,。目前按產(chǎn)證面積,，開發(fā)商擁有的建筑總面積最多（大部分沒賣出去），開發(fā)商又是物業(yè),，所以,，物業(yè)就是最大的業(yè)主；但按人數(shù)來算：我們業(yè)主人數(shù)是過半的,。 然后就是一個(gè)死循環(huán)：
（注：1.紅線范圍是什么,？簡(jiǎn)單來說，紅線就是規(guī)劃部門審批通過的用地控制線,。開發(fā)商申報(bào)建設(shè)規(guī)劃時(shí),，在地區(qū)平面圖上，界定規(guī)劃區(qū)域的邊界線,。一個(gè)紅線范圍內(nèi),，可以劃定為幾個(gè)不同的物業(yè)管理區(qū)域，但一般來講,，開發(fā)商會(huì)根據(jù)紅線圖,，備案成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，他不會(huì)主動(dòng)拆分物業(yè)管理區(qū)域的,。而小區(qū)成立業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，是要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域來進(jìn)行，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,，只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),，相對(duì)應(yīng)的，也只能選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì),。 2.怎么查我們所在的紅線范圍,？業(yè)主可通過物業(yè)管理辦公室、房地產(chǎn)開發(fā)商,，或小區(qū)所在的區(qū)住建局,、城市規(guī)劃部門,，或政府信息公開網(wǎng)等方式進(jìn)行查詢,，確認(rèn)小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域。 3.業(yè)主委員會(huì)成員選票雙過半指的是：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”和“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”,。） 二,、為什么物業(yè)不希望我們成立業(yè)委會(huì)呢？ 以下來源于簡(jiǎn)書,，鏈接：https://[url][urlend6]/p/7e16a23b1eaf,，作者：ca55f94e75e4 業(yè)委會(huì)的職責(zé)是監(jiān)督物業(yè)公司，在沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū),，物業(yè)公司把業(yè)主的共有收益據(jù)為己有,，擅自動(dòng)用小區(qū)的維修資金，服務(wù)質(zhì)量每況愈下,，業(yè)主卻沒有辦法,。一旦成立了業(yè)委會(huì)，就可以要求物業(yè)公司把共有收益支付至業(yè)委會(huì)的賬戶,，成為全體業(yè)主的共有收益,；由業(yè)主大會(huì)決定維修資金的使用，業(yè)委會(huì)具體實(shí)施,，物業(yè)公司只是辦事員而已,；物業(yè)公司要公開收支賬目；業(yè)委會(huì)可以監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量,，對(duì)不符合質(zhì)量要求的服務(wù)提出整改要求等,。 沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)好比沒有主人的家庭，管家說了算,。物業(yè)公司好比是小區(qū)業(yè)主的管家,，沒有業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，物業(yè)公司可以隨心所欲,，想干什么干什么,；有了業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，物業(yè)公司就必須要按照業(yè)主的意愿行事。誰都不愿意身邊有一個(gè)監(jiān)督自己,，并且可以左右自己行動(dòng)的人,。因此，物業(yè)公司天然的不希望小區(qū)成立業(yè)委會(huì),。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的規(guī)定,，其中有這么幾項(xiàng)：（三）與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）督促業(yè)主,、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約,；（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用,。
所以，成立業(yè)委會(huì),，看似簡(jiǎn)單,，實(shí)則困難重重。哪怕沒有上述問題,，物業(yè)也會(huì)對(duì)成立業(yè)委會(huì)設(shè)置重重障礙,，或者成立后也會(huì)在業(yè)委會(huì)安插自己的人，把利益牢牢控制在自己手上,。就像�,？图木有罚m然明面上物業(yè)是為業(yè)主服務(wù),，但暗地里,，他們就像寄居蟹一樣,，不會(huì)讓�,？l(fā)展壯大的。
其實(shí),，還有一個(gè)死循環(huán)：
物業(yè)發(fā)布的6元物業(yè)費(fèi)沒人承認(rèn),，也沒人交；按原來2.5元交物業(yè)又不愿意,，所以,，沒有人交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)只好繼續(xù)承擔(dān)虧損,�,？墒撬潛p又不愿意退出,，只好繼續(xù)承擔(dān)損失。 相比之下,，物業(yè)的困境要更難辦。我們無非就是成立不了業(yè)委會(huì),，但業(yè)主堅(jiān)持不交費(fèi)的話,，物業(yè)將面臨繼續(xù)虧損,。熬到最后,，要么等業(yè)主都搬出去，要么他先虧損完蛋,。從物業(yè)自述的現(xiàn)狀來看,，他先撐不住的可能性更大。 如果真有那么一天,，那我們業(yè)主的困境就解決了：他撐不下去走人了,，我們沒有物業(yè)需要對(duì)抗,，成不成立業(yè)委會(huì)就沒關(guān)系了,�,；蛘�,，到時(shí)有其他人買房,，我們達(dá)到雙過半了，業(yè)委會(huì)就能成立了,。 解決困境的辦法還有一個(gè)：聯(lián)合其他成立不了業(yè)委會(huì)的小區(qū),，通過法律訴訟，打官司,，開創(chuàng)一個(gè)案例,。 這里不得不說法律的滯后性了。因?yàn)椤短K州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》是2007年實(shí)施的,，現(xiàn)在都過去十四年了,，情況早有了翻天覆地的變化。但是某位評(píng)論帖子的人提醒過,，法律不適用可以用案例,。那么，反正也是做好了打官司的準(zhǔn)備,，也請(qǐng)了律師,，通過這種方式闖出一條路,。在新的法律出來前，給以后其他小區(qū)遇到類似問題提供指導(dǎo),；或者直接推動(dòng)新法的擬定和實(shí)施,。 其實(shí)，物業(yè)的困境也有兩個(gè)辦法可以解決：要么同意以后繼續(xù)是2.5元/平的物業(yè)費(fèi),，我們正常交,，物業(yè)正常開發(fā)票；或者是退出,，公司破產(chǎn)清算,，物業(yè)能把損失降到最低。 以上算是我想出來的沒有辦法的辦法,，希望能拋磚引玉,，論壇里的大神們都幫忙出謀劃策。對(duì)于業(yè)主,，特別是高層離不開電梯的業(yè)主們,，我們現(xiàn)在的困境，也有可能是你們的將來,，希望你們能早日警覺,，小心避坑。 [ 此帖被lindeya在2024-05-14 16:56重新編輯 ]
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