如何判斷房產(chǎn)合理價(jià)值
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3d 評(píng)定一項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格是高是低,，最重要手段是看估值,，比如股票的市盈率、房產(chǎn)的租售比（或租金回報(bào)率）,。假如一個(gè)公司的盈利能力增長(zhǎng)了五倍,，股價(jià)也增長(zhǎng)了五倍，在潛在增長(zhǎng)能力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不變的情況下,，我們不能說(shuō)這家公司是泡沫,；房子也類似，如果一套房租金和房?jī)r(jià)漲幅是一致的,，那么房?jī)r(jià)的上漲就不是泡沫,。
#5/.n.X" 5Ff1x-lQ 租金回報(bào)率是一個(gè)老生常談的話題了，海外城市動(dòng)輒4%,，5%甚至6%以上的租金回報(bào)率幾倍于中國(guó)熱點(diǎn)城市（中國(guó)熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率大約只有1.5%甚至更低）,，這些數(shù)據(jù)表示：相同總價(jià)的物業(yè)，海外部分熱點(diǎn)城市的租金是國(guó)內(nèi)的2-4倍,。因此只要房?jī)r(jià)不能保持上漲,，他們按照市場(chǎng)租金出租房子基本上就是在做慈善。
v dR6y '>0rp\jC 租售比（或租金回報(bào)率）如此重要的另一個(gè)原因,，是它決定了一個(gè)潛在的購(gòu)房者買房到底是為了住還是為了賭,。
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(J,^)!g7 如果同一套房，租下來(lái)的開(kāi)支和購(gòu)房后的每月月供是差不多的,，那么對(duì)于潛在的買房者來(lái)說(shuō),，買房和租房是比較平行的兩個(gè)選項(xiàng)，如果有三成首付,，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權(quán),，之后每個(gè)月以和租房壓力相同的方式來(lái)供樓...在這個(gè)場(chǎng)景下，買房是一種比較理性的選擇。
Gp5[H}8K A@qwD300Vo 而現(xiàn)在的情況是,，幾乎在所有熱點(diǎn)城市,，以三成首付購(gòu)房，月供是租金的2-3倍之多,。那么在什么情況下,，一個(gè)人會(huì)愿意犧牲手上的流動(dòng)現(xiàn)金，并且之后每個(gè)月承受租房時(shí)兩三倍的開(kāi)支壓力去擁有這套房呢,？顯然只有一個(gè)可能性,，那就是TA認(rèn)定這套房要漲而且是大漲，或者說(shuō)害怕房?jī)r(jià)大漲后自己就買不起了,，所以現(xiàn)在趕忙上車...這個(gè)情況下,，買房就成了押注房?jī)r(jià)要大漲，沒(méi)錯(cuò),，無(wú)論你是剛需自住還是炒房客,，只要你買房的動(dòng)機(jī)是覺(jué)得它未來(lái)要漲，你就是在賭,。你也可以認(rèn)真思考一下,，如果過(guò)去這幾年自己買房了，是不是出于這個(gè)心態(tài),；如果身邊有人買房了,，他們是不是也出于這個(gè)心態(tài)。
<Z58"dg.5 BkcA_a:W 然后有意思的事情就出現(xiàn)了,，這三年來(lái)伴隨房?jī)r(jià)下跌,，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原則,，因?yàn)橥瑯拥纳唐�,，價(jià)格下跌之后理論上就應(yīng)該刺激需求，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購(gòu)買,；而房子現(xiàn)在的情況是價(jià)格越跌越?jīng)]人買,，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者，根本不是因?yàn)橐蟹孔幼《I房,，而是為了要有房子（而且是要有會(huì)漲的房）而買房,。
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