如何判斷房產(chǎn)合理價值
cV|u ]ce%1 .YY LMI 評定一項資產(chǎn)價格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率,、房產(chǎn)的租售比（或租金回報率）。假如一個公司的盈利能力增長了五倍,，股價也增長了五倍,，在潛在增長能力和企業(yè)競爭力不變的情況下,，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似,，如果一套房租金和房價漲幅是一致的,，那么房價的上漲就不是泡沫。
uaiCyh1: n#\ t_/\ 租金回報率是一個老生常談的話題了,，海外城市動輒4%,，5%甚至6%以上的租金回報率幾倍于中國熱點城市（中國熱點城市租金回報率大約只有1.5%甚至更低），這些數(shù)據(jù)表示：相同總價的物業(yè),，海外部分熱點城市的租金是國內(nèi)的2-4倍,。因此只要房價不能保持上漲，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善,。
E;*JD x =&9x}4`;% 租售比（或租金回報率）如此重要的另一個原因,，是它決定了一個潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。
3 $~6 +i *F_ dP 如果同一套房,，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的,，那么對于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個選項,，如果有三成首付,，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權(quán)，之后每個月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個場景下,，買房是一種比較理性的選擇,。
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B#Q=Fo 6 而現(xiàn)在的情況是，幾乎在所有熱點城市,，以三成首付購房,，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下,，一個人會愿意犧牲手上的流動現(xiàn)金,，并且之后每個月承受租房時兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個可能性,，那就是TA認(rèn)定這套房要漲而且是大漲,，或者說害怕房價大漲后自己就買不起了，所以現(xiàn)在趕忙上車...這個情況下,，買房就成了押注房價要大漲,，沒錯，無論你是剛需自住還是炒房客,，只要你買房的動機是覺得它未來要漲,，你就是在賭。你也可以認(rèn)真思考一下，如果過去這幾年自己買房了,，是不是出于這個心態(tài),；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個心態(tài),。
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lJ@ 然后有意思的事情就出現(xiàn)了,，這三年來伴隨房價下跌，樓市的成交量也空前萎靡,，這完全不符合經(jīng)濟學(xué)的基本原則,，因為同樣的商品，價格下跌之后理論上就應(yīng)該刺激需求,，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購買,；而房子現(xiàn)在的情況是價格越跌越?jīng)]人買，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者,，根本不是因為要有房子住而買房,，而是為了要有房子（而且是要有會漲的房）而買房。
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0^w 但是,，要合理評定一個地方房價的合理估值,，租金回報率雖是重要參考卻也不是唯一指標(biāo)。租金回報率的高低受到當(dāng)?shù)匕唇依�,，租金成長性所影響,，這兩點是絕對的重點,。
Bkq3-rX\ )|Il@unp/ 利率越低,，租金回報率往往越低，因為低的利率下,，即使是低租金回報率也可以做到以租養(yǎng)貸,，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養(yǎng)貸,。
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