如何判斷房產(chǎn)合理價值
/h'V1zL# xZAc~~9tD 評定一項資產(chǎn)價格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率,、房產(chǎn)的租售比（或租金回報率）。假如一個公司的盈利能力增長了五倍,，股價也增長了五倍,，在潛在增長能力和企業(yè)競爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫,；房子也類似,，如果一套房租金和房價漲幅是一致的，那么房價的上漲就不是泡沫,。
L?!*HS7 m 6wH]W+A 租金回報率是一個老生常談的話題了,，海外城市動輒4%，5%甚至6%以上的租金回報率幾倍于中國熱點城市（中國熱點城市租金回報率大約只有1.5%甚至更低）,，這些數(shù)據(jù)表示：相同總價的物業(yè),，海外部分熱點城市的租金是國內(nèi)的2-4倍。因此只要房價不能保持上漲,，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善,。
9?<WRM3a> HFYN(nz}[ 租售比（或租金回報率）如此重要的另一個原因,，是它決定了一個潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。
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f 如果同一套房,，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的,，那么對于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個選項,，如果有三成首付,，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權，之后每個月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個場景下,，買房是一種比較理性的選擇,。
[)U |HnAJ pk2OZ,14Mj 而現(xiàn)在的情況是，幾乎在所有熱點城市,，以三成首付購房,，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下,，一個人會愿意犧牲手上的流動現(xiàn)金,，并且之后每個月承受租房時兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個可能性,，那就是TA認定這套房要漲而且是大漲,，或者說害怕房價大漲后自己就買不起了，所以現(xiàn)在趕忙上車...這個情況下,，買房就成了押注房價要大漲,，沒錯，無論你是剛需自住還是炒房客,，只要你買房的動機是覺得它未來要漲,，你就是在賭。你也可以認真思考一下,，如果過去這幾年自己買房了,，是不是出于這個心態(tài)；如果身邊有人買房了,，他們是不是也出于這個心態(tài),。
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H 然后有意思的事情就出現(xiàn)了，這三年來伴隨房價下跌,，樓市的成交量也空前萎靡,，這完全不符合經(jīng)濟學的基本原則,，因為同樣的商品,，價格下跌之后理論上就應該刺激需求，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購買,；而房子現(xiàn)在的情況是價格越跌越?jīng)]人買,，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者,，根本不是因為要有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會漲的房）而買房,。
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b_ 但是,，要合理評定一個地方房價的合理估值，租金回報率雖是重要參考卻也不是唯一指標,。租金回報率的高低受到當?shù)匕唇依�,，租金成長性所影響，這兩點是絕對的重點,。
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利率越低,，租金回報率往往越低，因為低的利率下,，即使是低租金回報率也可以做到以租養(yǎng)貸,，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養(yǎng)貸,。
tqy R ~ mk ?&`_X1 而城市租金的成長性越強,，租金回報率往往越低，這也容易理解,，就好像高速成長的科技股估值比穩(wěn)定成熟的銀行股要高是一個道理,。我們可以這樣理解，中國超低的租金回報率,，（1）要么是因為按揭利率很低,，（2）要么是因為這些低租金回報率的城市租金擁有很強的成長性。
x5 \C MW W <a%9d<@m 但遺憾的是,，中國熱點城市并不符合上述兩點中的任何一點,。中國城市在各自經(jīng)濟和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現(xiàn)在低得多，租售比一度相當合理,。2009年初北上廣深租金回報率均在3%以上,，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報率高達7%以上,。
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