4月13日，在江蘇省昆山市北部主干道青陽路與中環(huán)高架交匯處,，“居然之家天一MALL”這家大型家裝商場正舉行著開業(yè)慶典,，現(xiàn)場人頭攢動、熱鬧非凡,，歐派家居,、紅象地板、馬可波羅瓷磚……不少群眾趁著商家開業(yè)優(yōu)惠前來選購家具建材,。
在昆山當?shù)厝说挠洃浝�,，這座建筑面積超10萬平方米的商業(yè)廣場原名“港龍”，主營業(yè)務為裝修建材家居銷售,，前些年一直門可羅雀,、冷冷清清，商戶入駐率不足50%,，購買了商鋪的1600余戶小業(yè)主面臨投資失敗的境遇,。
“等了五年多，商場終于紅火起來了,！”應邀參加開業(yè)活動的商鋪業(yè)主張先生興奮地說,。
債務危機爆發(fā)引發(fā)群體性訴訟
港龍城市商業(yè)廣場（以下簡稱港龍商場）由成立于2002年的昆山港龍建材有限公司（以下簡稱港龍公司）自行開發(fā)建設，于2016年建成并對外銷售,。正是看中了港龍商場優(yōu)越的地理位置和良好的品牌形象，1600余戶小業(yè)主購入了商場的商鋪,，并簽訂合同委托其子公司港龍商業(yè)管理有限公司（以下簡稱港龍商管）集中統(tǒng)一對外招租和運營管理,，雙方按比例分配收益。
2020年后,，港龍商場經營一直不溫不火,，港龍公司因資金運轉出現(xiàn)困難，對商場的運營管理逐漸陷入混亂,，入駐商戶搬離,、拖欠業(yè)主租金、欠繳運營費用等情況開始出現(xiàn),。雖然港龍公司通過更換管理方,、加大招商力度等舉措試圖扭轉經營頹勢，但始終未有起色,。
“我們當初買港龍商場的商鋪就是看重公司支付租金的承諾,，認為是一個不錯的投資,。沒想到公司經營失敗，商場也一直沒有起色,，預想的租金收益成了一場空,。”焦慮不安的情緒開始在張先生等業(yè)主群體中蔓延,。
自2022年起,，大量小業(yè)主通過投訴信訪等途徑向港龍商場所在轄區(qū)政府反映情況，部分銀行,、建筑施工單位等債權人通過訴訟要求港龍公司支付相應款項并進入執(zhí)行程序,，涉及金額超億元。900余戶小業(yè)主陸續(xù)前往昆山市人民法院提起訴訟,，要求港龍公司賠償損失或收回商鋪,，港龍商場債務危機徹底爆發(fā)。
面對群體性訴訟,，昆山法院梳理基本情況后,，及時主動與轄區(qū)政府溝通協(xié)調，通過與屬地政府,、司法,、信訪等部門組建專班，聯(lián)合接待小業(yè)主代表,，共同傾聽業(yè)主心聲,、化解矛盾糾紛、維護和諧穩(wěn)定,。
“經調查研判,，如通過執(zhí)行程序拍賣港龍公司名下不動產，不僅變現(xiàn)困難,，且拍賣資金不足以償還到期大量債務,，也無法保證商場持續(xù)經營�,！崩ド椒ㄔ簣�(zhí)行局局長張雪蓮認為,，化解港龍商場債務危機亟須轉變處置思路。
“執(zhí)行轉破產”尋求破局重生之路
“法院和我們一起通過與小業(yè)主,、其他債權人代表多次召開座談,，當面釋法明理、講清商場現(xiàn)狀,、討論解決路徑,，使廣大業(yè)主不安的情緒逐漸平復�,！陛爡^(qū)政府專班工作人員王立飛說道,。
經法院明晰各類解紛路徑的利弊,，為最大限度保障各方合法權益，債權人最終選擇“執(zhí)行轉破產”方案,，向法院申請港龍公司,、港龍商管破產清算，相關訴訟,、執(zhí)行等案件在破產程序中一攬子解決,。
2023年4月起，昆山法院經先后審查認定,，港龍公司,、港龍商管不能履行到期債務，明顯缺乏清償能力,，依法裁定受理對港龍公司,、港龍商管的破產清算申請，并指定破產管理人,。之后,，針對港龍公司的投訴、信訪等群體性糾紛也全面納入依法辦理軌道,。
經破產管理人調查,，港龍公司名下資產主要為港龍商場中的自持房地產3.9萬平方米和倉儲用地約70畝，大部分用于出租并設定抵押權,，因抵押時評估價格與當前市場價格差距較大,，導致不動產處置難以推進,。商場統(tǒng)一整體運行模式下，入駐商戶,、小業(yè)主,、第三方商管公司等各方利益訴求協(xié)調難度大,，破產資產處置工作困難重重,。
在昆山法院執(zhí)破融合團隊的指導協(xié)助下,，破產管理人全面接管港龍公司及港龍商管，積極開展對外應收款的查證與催收,，分類實施對房產、土地租賃的管理,，實現(xiàn)資產保值增值,。同時，執(zhí)破融合團隊將港龍破產案及時導入新設立的昆山市企業(yè)重整服務中心,，為后續(xù)引入新投資人,、尋求最優(yōu)“救治”方案提供保障。
“我們還創(chuàng)新府院聯(lián)動機制,，推動轄區(qū)政府與破產管理人,、小業(yè)主代表共同成立商場第一屆物業(yè)管理委員會,，為債權人參與和監(jiān)督破產清算過程提供平臺，保障業(yè)主參與權和知情權,，增強對破產工作的理解和支持,。”企業(yè)重整服務中心主任歐平介紹說,。
引入新投資人經營活力煥發(fā)
得益于獨特的區(qū)位優(yōu)勢和成熟的基礎配套,，港龍商場雖遭遇困境仍受到眾多投資人關注，而破產處置工作也迫切需要注入新的投資以盤活資產,，但現(xiàn)有債權債務關系,、信訪投訴等復雜局面讓很多投資人望而卻步。
“吸引投資人的首要任務就是處置港龍公司在商場的自持房產,，清償債務后剝離港龍公司對商場的控制及不利影響,。”歐平認為,。
經企業(yè)重整服務中心與物業(yè)管理委員會,、其他債權人溝通，這一方案得到了絕大部分債權人的認同,。隨后,，在轄區(qū)政府、企業(yè)重整服務中心的積極推進下,，某第三方投資人通過司法拍賣拍得港龍公司所持港龍商場房產,，并加入物業(yè)管理委員會，順利解決了盤活資產的第一道難題,。
如何選擇優(yōu)秀投資人經營商場實現(xiàn)涅槃重生,？企業(yè)重整服務中心和轄區(qū)政府下了一番苦功夫，對新投資人進行了基本“畫像”：既能夠先期投入資金預付業(yè)主部分租金,，給業(yè)主吃下“定心丸”,，又能夠為商場帶來商鋪入駐資源和豐富的行業(yè)運營經驗。
這是一項難度極高的“聯(lián)合招商”工作,。
在轄區(qū)政府,、企業(yè)重整服務中心的推動推薦下，經過多輪接洽,、篩選,、比對，物業(yè)管理委員會最終選擇了昆山某商貿公司作為新投資人接管商場運營,，并引入“居然之家”品牌,，獲得了三分之二以上業(yè)主表決通過。某商貿公司先期提供500萬元預付小業(yè)主部分租金，并承諾每年保底收益,，實行“先付后用”,，另投入500萬元用于商場重新開業(yè)運營的費用保障，進一步提升商場購物環(huán)境,、服務品質,。
歷時一年半，港龍公司順利完成破產清算的主要工作,�,！澳壳吧虉稣猩坦ぷ鬟M展順利，商戶入駐率達97%,，從國內外頂級品牌到中端親民品牌應有盡有,，我們將把商場打造成區(qū)域新的行業(yè)標桿，不辜負廣大小業(yè)主的期待,�,！蹦成藤Q公司總經理章乃世對商場的未來充滿信心。
